Строительство домов и коттеджей: выбор земельного участка — шаг первый

Выбираем участок для дома

Многие считают: для того, чтобы построить дом нужно заложить мощный фундамент. Правильно? А вот и не совсем! Для того, чтобы сделать первый шаг навстречу будущему жилью нужно выбрать земельный участок под застройку.

На первый взгляд – эта задача не сложная, однако прочитав этот материал, вы поймете, что выбор участка – вопрос не менее важный, чем сооружение самого дома, и к нему нужно отнестись с особой ответственностью. Мы надеемся, что прочитав данный материал, вы уточните для себя множество моментов, и, в конце концов, сделаете правильный выбор.

Выбирая участок, мы, конечно же, сравниваем его стоимость со своими возможностями. А участки в престижных районах больших городов и административных центров стоят немало!

Если участок находится в хорошем районе, его площадь достаточно большая, а стоимость – наоборот маленькая, проверьте, нет ли с участком каких-либо проблем.

Стоит обратить внимание на правовую сторону сделки. Сниженная цена на участок может быть вызвана юридическими проблемами, решать которые после покупки будете вы.

Важными критериями выбора участка для строительства станут

  • возможность телефонизации и электрификации участка
  • экологическая обстановка
  • инфраструктура: близость больницы, аптеки, почты, школы
  • удаленность участка от соседних домов
  • возможность достройки в высоту и ширину
  • муниципальное обслуживание

Какой размер участка лучше – большой или маленький?

Далее стоит определиться с площадью земельного участка. Примерная пропорция – это 1 к 10 по отношению к площади вашего будущего дома.

Учтите, что чем больше ваш земельный участок, тем больше будет работы с ним. А если вы подберете нечто маленькое – не будет шансов расширить собственное поместье. Участки как большой, так и маленькой площади имеют свои преимущества и недостатки.

  • Будет прост в облагораживании и озеленении
  • Средств на ограждение уйдет намного меньше

Видимым недостатком может стать теснота, отсутствие места для хозяйственных пристроек и хранения леса или угля. Однако поработав с ландшафтным дизайнером, вы сможете создать на небольшом участке все виды малых архитектурных форм, организовать и зонировать пространство так, чтобы оно стало как можно более уютным и по-домашнему теплым.

Большой земельный участок

  • Раскрывает перед владельцем неограниченные возможности для обустройства: тут поместятся и коттедж, и пруд, и теннисный корт, и бассейн, и даже домик для детей.

Имея большой огород можно навсегда сказать “прощай” свободным выходным, выход – нанять садовника, который будет за всей этой красотой приглядывать. Помните, что газон нуждается в еженедельной стрижке, а садовые растения поливке, прополке и т.д.

Однако, любая земля – это хорошая инвестиция, так что, имея большой участок, в плохие времена вы сможете продавать его даже небольшими частями.

Информация – золото!

При покупке земельного участка обращайте внимание на каждую мелочь.

Чем больше информации об участке вы будете знать, тем быстрее вы примете решение о покупке.

За информацией об участке вы можете:

  • обратиться в органы местного самоуправления и ознакомиться с кадастровыми данными
  • заглянуть к соседям – они смогут дать вам более объективную информацию,
  • разузнать о намерениях власти касательно данной территории, или же о криминальной обстановке.

Любая информация не будет лишней.

Водные проблемы?

Доступ к воде в некоторых участках может быть ограничен.

Для того чтобы заранее составить смету работ по подключению участка к водо- или электроснабжению, узнайте, как далеко от участка находятся источники коммуникаций и сколько примерно будет стоить их подключение.

Многие покупатели участков, которые не имеют прямого доступа к водопроводу, решаются пробурить скважину самостоятельно. Это не всегда бывает просто и окупается в очень редких случаях.

С учетом расходов на бурение – собственная скважина может обойтись в $8 000 и более. Вопрос часто усложняется и тем, что не все грунты пригодны для бурения (существует множество участков с наличием огромный подземных гранитных валунов, пробурить которые невозможно).

Если на участке все-таки возможно организовать скважину, попросите соседей поделится информацией о качестве и чистоте воды, проанализируйте воду из различных скважин и подберите оптимальную для скважины глубину.

Как правило, чистая и вкусная вода находится уже на глубине 20 метров. Не лишними будут также и показания СЭС об уровне бактериологического и химического загрязнения.

Грунтовой вопрос

Тип фундамента будущего дома напрямую зависит от типа грунтов на участке.

Исследование грунта нужно провести еще до покупки участка, в особенности, если участок вызывает подозрения!

В любом случае, если участок, а точнее его грунт не удовлетворит специалистов, грунтовой настил можно легко заменить (хоть это и не дешево), однако рассказам об идеальных участках с идеальными условиями для строительства коттеджа тоже доверять не стоит.

Опытные практикующие строители и архитекторы смогут предложить любые решения для будущего фундамента независимо от типа грунта на участке.

Лес или поле, холм или низина?

Выбирая земельный участок для строительства должное внимание нужно обратить и на тип местности, на котором он будет располагаться.

  • Участок в лесу или вблизи леса подарит вам истинное наслаждение свежим воздухом (особенно хвойного)

Каждое утро вы будете просыпаться под пение птиц, осенью и летом ходить в лес за грибами и ягодами, кроме того, автоматически исчезнут проблемы с расходными материалами для декора или строительства.

  • Однако участок вблизи леса может также спровоцировать некоторые проблемы, такие как вторжение на участок грызунов и других лесных вредителей, насекомых.

Клумбы и грядки расположенные вблизи леса будут подвергаться биологической атаке со стороны деревьев: все полезные вещества и воду будут впитывать старые деревья и дикорастущие растения.

  • Густой лес, кроме того, что будет защищать дом и участок от ветра, может давать тень на грядки в тех местах, где солнце жизненно необходимо.

Расположение дома на холме – почти идеальный вариант в плане ландшафтного дизайна, обилия солнечного света, чудесного вида на окрестности. Но многие владельцы домов на возвышении почти всю свою жизнь отдают на решение проблемы со смыванием грунта, укладкой тропинок и фундамента, создание системы полива.

Дом, расположенный в низине избавит вас от проблем с сухостью почвы и ветром. Тем не менее, сооружая дом, гараж, другие строения, заранее подумайте о достаточном уровне гидроизоляции.

Как правило, участки в низине имеют очень высокий уровень грунтовых вод, что в свою очередь будет создавать проблемы в прохладные времена года и во время паводков.

Расположения участка у водоема, кажется наиболее приемлемым вариантом, как с точки зрения строительства, так и с точки зрения ландшафта. Единственное, что у дома часто будут летать комары и насекомые, а почве – понадобится дренаж.

В любом случае, для дома на равнине или холме придется позаботиться о должном уровне защиты от “непрошенных гостей” и диких животных, а также соорудить защиту деревьев и цветов от пагубных погодных условий.

Какая электрификация участка?

Для того чтобы проводить строительные работы, ремонт или даже провести вечеринку для друзей потребует немало электроэнергии.

Считается, что нормой потребления для одного коттеджа является 20-30 кВт. Однако в реальной жизни это далеко не так. Многие владельцы коттеджей считают за счастье иметь 10 кВт, а некоторые – даже половину. Данный вопрос стоит прояснить еще на этапе выбора участка.

Вот почему остро стоит вопрос об организации дополнительного источника энергии, подстанции или же ветряной, солнечной установки. Еще один выход – с умом расходовать электроэнергию, например, создав автоматическую систему контроля.

Чем обогреть?

Частым решением, но не самым выгодным, для отопления дома или коттеджа является электричество (при условии, что вам выделили не меньше 30 кВт). Если же этого не случилось, стоит позаботиться о подведении газа из общей районной системы газоснабжения. А вот есть ли на данной территории подводка газа, стоит уточнить перед покупкой участка.

При желании можно пользоваться газовыми баллонами, но по безопасности они, конечно же, уступают общей газовой системе. Как вариант, объединиться с соседями, потому что вместе с ними такие проблемы решать намного легче и быстрее.

Какую форму выбрать?

Помимо инфраструктуры и фундамента для будущего коттеджа важна также форма земельного участка. Каждая из них имеет свои преимущества и недостатки, которые мы с вами попытаемся коротко рассмотреть.

Узкий (длиннее, чем шире)

Такой участок принесет немало дискомфорта тем, кто любит уединение, и не желает подпускать соседей близко к своему дому. К тому же выбор проектов домов, подходящих для узких участков ограничен. Однако с помощью озеленения и зонирования можно создать уникальные эффекты, например, разместить на участке длинный виноградник, или сад в перспективе. В глубине участка можно соорудить еще один небольшой домик или бассейн.

Угловой земельный участок

Удобен в плане размещения забора и ворот, он более изолирован, поскольку соседи могут быт только с двух сторон (из четырех). Однако при угловом участке вам не избежать любопытных взглядов со стороны проезжей или пешеходной части, к тому же ограждение со стороны дороги нужно обустроить как можно надежнее, садовые деревья близко к забору лучше не высаживать.

Квадратный земельный участок

Является идеальным как с точки зрения размещения дома, так и выбора проекта, обустройства садовой части. Недостатков у такой формы участка практически нет, к тому же, логика квадратной формы вдохновит на аккуратное ведение всего хозяйства.

Учтя все перечисленные факторы, Вы станете владельцем отличного участка! А если есть вопросы о какой-то земле в ближайшем Подмосковье, то звоните нам – подскажем!
Мы проектировали и строили дома в большинстве коттеджных поселков под Москвой.

Несколько примеров наших домов с красивыми участками:

От фундамента до крыши – этапы строительства частного дома

Многие жители мегаполисов мечтают о частном доме, где можно ощущать себя полноценным хозяином со своей приватной территорией. Человека, привыкшего к комфортным квартирным условиям, пугает строительство дома своими руками. Не стоит бояться стройки, важно разобраться, с чего начинается строительство, из каких этапов состоит и как правильно все оформить.

Даже человеку далекий от строительства понимает, с чего начать строить свой дом – с выбора участка. Выбирая участок под строительство частного дома, следует учесть следующие факторы:

  • Месторасположение. Наибольшим спросом пользуются земли, находящиеся в черте города или на небольшом расстоянии около 10-15 км.
  • Инфраструктура: больница (медпункта), магазины, школа, детский сад, культурно-развлекательные центры и т.д.
  • Наличие и близость центральных коммуникаций: водо- и газоснабжения, канализации, электричества, отопления. От этого зависят расходы на подключение и проведение инженерных сетей.
  • Размеры. Рекомендуемое соотношение между площадью участка и дома 1:10. Соответственно, на участке в 10 соток, можно строить дом площадью 100 кв.м.
  • Транспортная развязка. Для владельцев машин важно наличие и качество подъездных путей. Если личного транспорта нет, то желательно чтобы поблизости была остановка общественного транспорта.
  • Состояние экологии. Поблизости не должно быть промышленных объектов – источников шума и загрязнений. Желательно наличие водоема и зеленых насаждений.
  • Геодезические условия: тип грунта, глубина залегания подземных вод, наличие уклона земли. Эти данные понадобятся при выборе типа фундамента, устройстве колодца.

При покупке участка следует уточнить целевое назначение: обязательно должно быть указано, что земля выделена под индивидуальное жилое строительство. Необходимо также проверить документы на право собственности, не предполагается ли использование земли под госнужды, нет ли ареста или судебных тяжб по участку, совпадают ли размеры участка с теми, что указаны в кадастровом паспорте и т.д.

После получения разрешения на строительство можно приступать к строительству дома

Когда договор купли-продажи подписан у нотариуса, его нужно зарегистрировать в земельном кадастре. Далее следует заняться получением разрешительных документов. При наличии центральных сетей нужно оформить разрешение на подключение к дому электросети, водопровода, канализации, газа. После подписания договора с владельцами сетей выдаются технические условия подключения коммуникаций.

Начинать строить дом можно только после получения разрешения на строительство, иначе его могут снести на любой стадии или назначить значительный штраф.

Для этого нужно подать в соответствующие органы пакет необходимых документов для разрешения на разработку проекта. На основании полученных от архитектуры и коммунальных служб технических условий разрабатывается проект. Затем он подается на согласование, и лишь после этого выдается разрешение на строительство.

Главный вопрос, который возникает перед застройщиком – это финансирование. Его нужно решить до начала строительства и выбора проекта. От финансовых возможностей зависит, каких размеров и из каких материалов будет строиться дом. Стоимость квадратного метра большого дома будет меньше, чем у дома небольших размеров. Для стоимости строительства важно, как будет строиться дом: самостоятельно или бригадой строителей. Наемный труд стоит дорого и составляет 40% стоимости строительства.

Существует несколько факторов, которые влияют на стоимость дома в ту или другую сторону, их следует учитывать при составлении бюджета. Увеличивает стоимость:

  • разработка индивидуального проекта;
  • наличие подвала, балконов, лоджий;
  • большое количество маленьких помещений и комнат;
  • декоративные элементы, выступы и сложная форма фасада;
  • высокие потолки;
  • необычная форма крыши с большим количеством углов.

Уменьшить стоимость может наличие большого количества окон, прямоугольная или квадратная конструкция дома с гладкими внешними стенами без выступа и декора, минимальное количество внутренних стен, устройство мансарды вместо второго этажа. В качестве проекта можно взять готовый типовой проект.

Для правильного расчета бюджета нужно знать все этапы строительства частного дома и соотношение расходов на каждом из них. Подготовительный этап состоит оформления документов, разработки проекта при условии, что участок уже приобретен. Затраты увеличиваются при выборе индивидуального проекта. Нулевой этап состоит в рытье котлована и устройстве фундамента. Затраты зависят от типа фундамента и составляют 15-30% общей стоимости. При консервации на зимний период фундамент накрывают.

Этап возведения коробки, в который входит возведение внешних и внутренних стен, монтаж стропильной системы и крыши желательно закончить до наступления холодов. От общей сметы эти работы забирают 35%. При нехватке финансов на зимний период строительство можно заморозить. На утепление дома и установку дверей и окон идет до 15% расходов. Следующие 15% составляют затраты на инженерные работы: проведение и подключение коммуникаций, установка оборудования и приборов, монтаж электропроводки, отопления и т.д.

На внутренние отделочные работы уходит примерно 20% общей сметы. На этом этапе все зависит от используемых материалов. В утепленном доме с отделкой можно не торопиться и выполнять ее по мере возможности, накапливая достаточную сумму для отделки каждого помещения.

Поэтапное строительство дает возможность возводить дом по мере накопления финансов, не расходуя всю сумму в самом начале стройки.

Чтобы правильно построить дом, лучше разработку проекта доверить специалистам. Самостоятельно создать проект можно, имея специальные знания, иначе можно допустить ошибки, которые выльются в дополнительные расходы на стадии строительства и могут отрицательно сказаться на эксплуатации строения в дальнейшем. Индивидуальное проектирование – дорогое удовольствие, поэтому выгоднее приобрести готовый типовой проект. Плюс готовых решений в том, что в них учтены все ошибки, которые выявились при строительстве.

Проект дома должен учитывать количество этажей и внутреннюю планировку комнат

На этапе проектирования выбирается внешний вид дома, количество этажей, внутренняя планировка комнат, материал конструкций. Выполняется разбивка участка с планом расположения будущих построек. Если покупается готовый проект, то выполняется его привязка к участку.

Размеры дома зависят от размеров участка и количества людей, которые будут постоянно проживать в нем. Специалисты считают, что для комфортного проживания на одного члена семьи достаточно 30 кв. м. Для 4-х человек площадь дома должна составлять около 120 кв. м.

Комфортные условия проживания требуют соблюдения некоторых правил. В доме должны быть две зоны: дневная (прихожая, кухня, столовая, гостиная, санузлы) и ночная (спальни, ванные). Помещения, относящиеся к дневной зоне, должны быть расположены ближе к выходу, к ночной либо в глубине дома, либо на втором этаже. Дневная зона должна быть просторной и удобной для пользования. Ее площадь для семьи из 4-х человек должна составлять не менее 50 кв. м.

Для каждого члена семьи должна быть своя спальня. Если в семье 4 человека, то для ночной зоны нужно выделить около 60 кв. м. В зависимости от количества человек планируется число ванных комнат. На две спальни оборудуется одна ванна. Подсобные помещения и коридоры должны занимать от 10 до 20 кв. м.

Оптимальным вариантом недорогого, экономически выгодного в эксплуатации дома является квадратный одноэтажный домик площадью 100 кв. м. Если нужен дом большей площади, но не за счет уменьшения площади участка, то выстраивается второй этаж. Можно в целях экономии второй этаж заменить мансардой. На втором этаже располагают комнаты, в которых бывают не часто, в основном это спальни. Если уровень подземных вод позволяет, можно выстроить подвал и часть подсобных помещений разместить в нем.

На стадии проектирования выбираются строительные материалы, технологии, просчитывается смета строительства. В смете перечисляются работы по строительству и отделке дома, стоимость материалов и услуг, отражаются все расходы, связанные с транспортировкой и др.

Внешний вид дома, надежность, стоимость и срок эксплуатации зависит от выбранных материалов. Поэтому при выборе материалов, следует учитывать ряд факторов:

  1. 1. Продолжительность проживания. Для круглогодичного проживания следует выбирать материалы с хорошей теплоизоляцией, высокими прочностными характеристиками. Для проживания в летний сезон можно построить недорогой дачный домик по каркасной технологии из дерева или СИП панелей.
  2. 2. Финансовые возможности. Материалы отличаются не только своими техническими характеристиками, но ценой. Кирпич, камень – это дорогие материалы, требующие больших финансовых вложений. Дома из ячеистых бетонов дешевле.
  3. 3. Вес строения с планируемой нагрузкой. Для кирпичных и каменных домов нужен капитальный фундамент, что увеличивает стоимость строительства. Для стен из газобетона и пенобетона достаточно неуглубленного ленточного фундамента. На вес строения влияет материал кровли.
  4. 4. Удобство и быстрота возведения. Кирпичные стены требуют более тщательной кладки. Стены из газо- и пенобетонных блоков быстро возводятся благодаря их легкости и большим размерам. Дома из бруса, благодаря технологии шип-паз, также быстро строятся. При строительстве из бревен нужно знать технологию возведения, чтобы дом получился надежным и теплым. Возведение такого дома занимает много времени. Рекордсменом по скорости возведения является монолитное строительство, когда для стен собирается опалубка необходимой высоты и заливается бетон.
  5. 5. По экологическим показателям первенство занимает деревянный дом. Он строится из профилированного или оцилиндрованного бруса. Обработанный защитными химическими средствами от гниения, плесени, грибка и вредителей, дом простоит долгие годы. Но это дорогой вид строительства. Дешевым будет каркасный дом, но у него небольшой срок эксплуатации.
Читайте также:  Нужно ли строительство домов

Дом из бруса занимает первое место по экологичности

Начинается строительство дома с разбивки участка и земельных работ. При создании плана участка указывается расположение дома, септика, хозяйственных построек, скважины. Приусадебную территорию нужно разбить на зоны: жилую, отдыха, сад. На плане нужно разметить, где будут расположены клумбы, проходить дорожки, находиться стоянка для автомобиля.

Строительство дома начинается с разбивки участка и земельных работ

Участок очищается от кустарников, пней. Освобождается место для хранения стройматериалов. Желательно хранить строительные материалы под навесом. Земельные работы включают в себя устройство септика, скважины, рытье котлована или траншей под фундамент, прокладку дренажной, очистительной системы, подземных коммуникаций.

Выравнивается место под фундамент. Обычно плодоносный слой срезается и разбрасывается на грядки. Тип фундамента выбирается с учетом свойств почвы, глубины залегания подземных вод, наличия подвала, общего возможного веса строения с максимально возможной нагрузкой.

Для небольшого одноэтажного дома на твердых почвах самым оптимальным будет столбчатый или ленточный фундамент. Если почвы плывущие, то следует использовать плитный монолитный фундамент. Он выходит дорогим по стоимости, но дает возможность сэкономить на строительстве в целом, так как может служить полом для первого этажа. Чем тяжелее здание, тем крепче должен быть фундамент. Если неправильно рассчитать нагрузку, на стенах могут появиться трещины, что приведет к разрушению здания.

В зависимости от выбранного типа фундамента роются либо траншеи, либо котлован. Фундамент следует заливать сразу же после окончания земельных работ, чтобы не осыпалась земля со стенок. На дне устраивается подушка толщиной около 20 см из песка, щебня или гравия, она хорошо утрамбовывается. Затем в траншее монтируется деревянная опалубка и заливается бетонный раствор. Для увеличения прочности в конструкцию может быть вставлена арматура. Фундамент должен выстояться, бетон набирает прочность в течение одного-двух месяцев. Идеальный вариант – если фундамент простоит без нагрузки год.

Когда фундамент выстоится можно приступать к возведению стен. Между стенами и фундаментом устраивается гидроизоляция, чтобы исключить проникновение влаги. Чтобы проживание было комфортным, стены должны быть прочными, теплыми и дышащими. Если необходимо при возведении стен выполняется звуко-, паро- и теплоизоляция. Эти работы обычно выполняется с внешней стороны здания, чтобы сохранить полезную площадь внутри помещений. Одновременно со стенами устраиваются межкомнатные перегородки и перекрытия.

Сдача в эксплуатацию является завершающим этапом строительства

За возведением стен следует устройство крыши. Сначала выполняется монтаж стропильной системы. Затем выполняется тепло-, гидро- и пароизоляция. Поверх обрешетки укладывается кровельный материал. Крыша не только защищает от непогоды и механических повреждений, но и является украшением дома, а это зависит от выбранного материала. Кровля может быть из мягких кровельных материалов, шифера, ондулина, металлочерепицы, натуральной черепицы. Выбор зависит от бюджета и фундамента. Тяжелую крышу из глиняной черепицы должен выдержать фундамент.

Когда коробка дома готова, вставляются окна и двери, а затем ведутся отделочные работы фасада и внутренних помещений. Выбор материалов для отделки зависит от вкусов владельца и финансовых возможностей. Лучше всего для отделки использовать натуральные материалы, но они дорогие. В настоящее время появилось много отделочных материалов, которые являются аналогами натуральных, но при этом экологически безопасны и дешевле. Отделочные работы включают в себя: устройство потолка, отделку стен, устройство пола и монтаж полового покрытия.

Вместе с отделочными работами выполняется проведение и подключение коммуникаций, устанавливается необходимое оборудование. Проводится проверка работы всех систем. По завершению всех работ устанавливается мебель и выполняется внутреннее благоустройство дома.

Завершающим этапом любого строительства является сдача в эксплуатацию. Для этого следует обратиться в соответствующие органы, которые создадут комиссию из представителей контролирующих органов. Для принятия в эксплуатацию завершенного строительства. После подписания акта выдается свидетельство о праве собственности.

Если позволяет бюджет и есть знания, касающиеся основных этапов возведения дома, можно начинать строить дом. Есть этапы, которые можно выполнить своими руками. Некоторые могут выполнить только специалисты, поэтому правильнее будет нанимать профессионалов. Поэтапное строительство делает возможным выстроить дом с наименьшими затратами.

Порядок и этапы строительства частного загородного дома, коттеджа

Строительство дома своими силами без опыта строительства

Конечно же, к этому непростому делу — строительству своего дома, как говорится «с нуля», на всех этапах строительства необходимо привлекать специалистов.

Но вопрос в том, что почти всегда существует несколько вариантов решения той или иной задачи строительства. Выбор вариантов всегда за Вами.

Поручая работу солидным подрядчикам, а тем более нанимая бригаду строителей-шабашников, необходимо постоянно контролировать правильность выбранных конструктивных решений и технологий, качество работ и применяемых материалов.

Очень часто члены семьи сами выполняют строительные работы, выбирают материалы, конструкции и технологии.

Знать как – необходимое условие успешного завершения строительства дома для себя.

Наши деды рубили избы и строили хаты держа проект в голове.
А как надо строить дом сейчас?

Строительство дома следует начать с получения знаний:

  • Читайте книги, журналы, сайты и форумы, смотрите видеоклипы, посвященные строительству частных загородных домов и коттеджей. Обязательно найдите журналы, сайты и форумы местного регионального уровня на эту тему.
  • Выставочные центры крупных городов — областных центров, регулярно проводят региональные выставки на тему малоэтажного строительства. Обязательно посетите такие выставки. Там Вы найдете информацию о доступных в регионе строительных технологиях, материалах, услугах и ценах, а также посмотрите и потрогаете разные варианты технологий, конструкций и материалов.
  • Общайтесь с друзьями, знакомыми, заводите новые знакомства на выставках и форумах — выуживайте из них их опыт строительства частного дома.

Уже на этом этапе собирайте информацию и отзывы о работе местных организаций, частных предпринимателей, бригад и отдельных работников, специализирующихся на выполнении тех или иных работ по строительству малоэтажных домов.

В первую очередь выберите проектировщика, которому Вы поручите корректировку, привязку проекта дома к условиям места строительства.

Также рекомендую найти профессионального инженера технического надзора за строительством или строителя — профессионала, имеющего опыт строительства малоэтажных домов, которому Вы доверяете.

Профессиональный инженер технадзора поможет Вам:

  • Подобрать проект, материалы для строительства дома.
  • Выбрать подрядчика и составить договор с ним.
  • Проверить сметы по составу работ, материалов, расценок и цен.
  • Контролировать производство работ на соответствие СНиП и сложившейся практике.
  • Контролировать закупку и расходование материалов подрядчиком.
  • Принимать выполнение скрытых этапов строительных работ, проверять акты сдачи работ, составленные подрядчиком.
  • Быть Вашим представителем на стройплощадке, отстаивать Ваши интересы перед подрядчиком.

Поиск и выбор участка под строительство

Если участок под строительство уже имеется, перейдите к следующему этапу. Если нет, начните поиск участка, имея в виду в первую очередь критерии населенного пункта, в котором Вы хотели бы поселиться.

Если есть возможность, выберите участок с небольшим уклоном для стока воды, не затапливаемый, с водопроницаемым верхним слоем грунта, с низким уровнем грунтовых вод.

Постарайтесь приобрести участок с наличием на улице, как минимум, дороги, пригодной для проезда грузового транспорта, и электрической сети. Такой участок обычно стоит дороже, но наличие коммуникаций заметно сократит дальнейшие затраты на строительство и ускорит начало стройки.

Если этих коммуникаций рядом с участком нет, то в администрации поселка получите информацию о сроках их строительства и сколько это будет Вам стоить. Посмотрите документы, подтверждающие реальность планов строительства коммуникаций. Например, наличие договора администрации поселка с сетевой организацией о технологическом присоединении поселка к электрической сети.

Узнайте, каким образом будут оформлены обязательства администрации перед Вами по строительству дорог и других центральных коммуникаций. Это может быть Ваше членство в кооперативе, товариществе, некоммерческом партнерстве или заключение договора. Оцените риск — купить участок и ждать коммуникаций много лет! Такое не редкость в российской практике.

Выясните у продавца участка или в администрации поселка результаты радиационного контроля интенсивности выделения из почвы радиоактивного почвенного газа радона.

Проектирование дома

Условия присоединения дома к сетям

Сразу после покупки и получения регистрационных документов на участок оформляют разрешение на подключение дома к электросети.

При наличии в поселке других центральных сетей — водопровода, канализации, газопровода, оформите разрешение на подключение и к этим сетям. Владельцы сетей заключат с Вами договор и выдадут технические условия для присоединения дома к сети, требования которых необходимо учесть в проекте.

Правила застройки участка от администрации поселка

В администрации поселка необходимо получить архитектурно — планировочное задание на проектирование и строительство дома. Или это может быть другой документ, содержащий необходимую информацию и требования к строительству на участке (правила строительства и т.п.). Посмотрите проект застройки поселка.

Необходимо узнать планировку улицы возле участка строительства — границы проезжей части, тротуара, газона, места расположения центральных коммуникаций электро- водо- газоснабжения и канализации, уличного освещения.

Документы администрации обычно содержат требования к размещению построек на участке. Располагать на участке дом, гараж, хозпостройки, септик, колодец (скважину) необходимо не так, как хочется, а по типовому плану участка.

Придерживаться определенного плана должны все застройщики в поселке, чтобы, например, септик на вашем участке не оказался рядом с колодцем соседа, соблюдались противопожарные разрывы между постройками на соседних участках и т.п.

Для того, чтобы улицы поселка выглядели привлекательно, устанавливают требования к этажности домов, к внешнему облику фасадов и заборов, к высоте посадок на уличных газонах и возле дома. Фасады всех домов требуют располагать на одной линии.

Обязательно узнайте, как в поселке организован (или будет организован) сбор с участков и отвод поверхностных вод с территории поселка. Устройство дорог, заборов на ленточных фундаментах и другая строительная деятельность перекрывают естественные пути для стока воды. Участки начнут постепенно заболачиваться или периодически затапливаться. Причем, видимые следы заболачивания могут проявиться только через несколько лет.

Для отвода поверхностных вод обычно прокладывают подземные трубы ливневой канализации или устраивают поверхностные лотки (канавы) вдоль улиц или по границам участков.

В Российской практике администрация поселков часто не планирует, а застройщики участков не требуют, устройства организованного ливневого стока в поселке. В результате каждый хозяин пытается решать эту задачу самостоятельно и не всегда удачно.

Свои планы по размещению построек, строительству забора и устройству путей для стока воды согласуйте с владельцами соседних участков.

Требования администрации поселка необходимо учесть, иначе не получите разрешения на строительство дома.

Купите готовый проект дома

Обязательно подберите и купите готовый проект дома. Проект дома подбирают, руководствуясь определенными требованиями — узнать здесь.

Перед покупкой проекта покажите его специалисту (архитектору, строителю с опытом), выслушайте его мнение о проекте. Если возможно, постарайтесь побывать в доме, который построен по выбранному проекту.

Обратите внимание на технологии, применяемые при строительстве дома по выбранному проекту. Подходит ли Вам технология строительства и как она согласуется с планируемым способом возведения дома. Собираетесь ли Вы сами выполнять работы или воспользуетесь услугами частных бригад или солидной строительной фирмы для строительства под ключ.

Убедитесь, что приобретаемый проект достаточно детальный, тогда при строительстве не возникнет дополнительных сложностей.

При покупке уточните климатические условия, для которых сделан проект – температуру наружного воздуха, снеговую и ветровую нагрузки.

Привязка проекта дома

Поручите местным проектировщикам привязать (откорректировать) проект к условиям места строительства.

Серьезные изменения в проекте: замена материала и расположения стен, размеров проемов в стенах, устройство дополнительных окон, замена перекрытий, также необходимо поручать специалистам – проектировщикам.

Обязательно продумайте, какими инженерными системами будет оснащен Ваш дом.

Кроме традиционных и обязательных инженерных систем — электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, примите решение о необходимости иметь в доме и на участке:

  • Систему кондиционирования воздуха.
  • Охранную и пожарную сигнализации.
  • Домофон.
  • Систему видеонаблюдения.
  • Устройства для приема сигнала телевидения и интернет.
  • Центральный пылесос.
  • Наружное освещение участка и проезда к участку.
  • Водопровод на участке.
  • Резервный электрогенератор.
  • Систему управления въездными воротами на участок.
  • Защиту дома от ударов молнии.

Устройство систем необходимо предусмотреть в проекте дома. Часто решение этого вопроса оставляют на потом, а это неизбежно ведет к переделкам, приходится приспосабливать не самые эффективные, удобные и дешевые варианты.

Все изменения в проект вносите до начала стройки. Это позволит избежать необдуманных решений и дополнительных расходов в процессе строительства.

Проектировщик разработает чертеж — план расположения дома и других сооружений на участке с учетом Ваших пожеланий, требований администрации поселка и СНиП.

На плане участка необходимо заранее выбрать и указать на чертеже место расположения не только дома, но и септика, очистных сооружений, скважины или колодца, хозяйственных построек, проездов, дорожек и площадок для отдыха и стоянки автомобилей, а также трассы труб водопровода, канализации и грунтового теплообменника, место ввода в дом проводов электросети.

  • какая и где у них канализация;
  • у кого какой фундамент;
  • что лучше скважина или колодец, какой глубины и где они расположены;
  • какой уровень на участке грунтовых вод весной и осенью;
  • какие грунты залегают и на какой глубине.

Эта информация поможет Вам совместно с проектировщиком выбрать оптимальные решения по расположению и устройству систем водоснабжения и канализации, а также конструкцию фундамента будущего дома.

Вертикальная планировка участка

Советую разработать чертеж плана вертикальной планировки участка. На плане будут указаны вертикальные отметки (расположение по высоте) всех построек и сооружений на участке. Кроме того, будут заданы уклоны поверхности земли, дорожек и проездов на участке, что позволит заранее спланировать и направить сток поверхностных вод в нужном направлении.

Также на плане определяются места на участке, где необходимо срезать или наоборот, насыпать грунт, и какое количество грунта откуда и куда следует переместить. Например, Вы заранее должны знать куда девать грунт, оставшийся после сооружения фундамента, колодца, септика или очистных сооружений канализации.

Отсутствие плана вертикальной планировки обычно приводит к проблемам, для решения которых потребуются дополнительные расходы. Например, дом или другие сооружения в конечном итоге оказываются слишком заглублены в грунт и возникают проблемы с отводом воды.

Грунт, который при рациональном планировании можно было бы оставить на участке, приходится вывозить или наоборот, вдруг выяснится, что грунта не хватает и т.п.

Очень рекомендую сделать смету на строительство дома с разбивкой на отдельные этапы.

Проект, смета — зачем они нужны?

Проект — это план того, что и как сделать, сколько и каких материалов необходимо для этого израсходовать. Наши деды рубили избы и строили хаты держа проект в голове.

Современный дом — это намного более сложный объект, в котором применяется большое количество разнообразных материалов и технологий, насыщенный инженерными коммуникациями. Объект, который должен соответствовать многочисленным нормам и правилам.

Попытка построить современный дом по «проекту в голове» неизбежно приведет к переделкам, к снижению качества и к удорожанию строительства.

На основании проекта выполняется сметный расчет — смета, которая определяет стоимость материалов, машин и рабочей силы, необходимых для выполнения работ. Сметы делаются на отдельные этапы строительства, например, сооружение фундамента, кладку стен, монтаж окон, и в целом на объект.

Смета на монтаж теплого пола — пример. Расписаны все работы (верхняя строчка справочная). Вы чётко видите за что и сколько вы платите.

Смета — это план Ваших расходов на строительство.

Проект и смета должны стать основой договора подряда между заказчиком и подрядчиком строительства. При наличии этих документов каждая сторона четко знает, что должно быть сделано и сколько за это уплачено.

Как правило, работы на строительной площадке начинаются только после того, как на каждом листе проекта появится следующая запись: «Для производства работ», под которой будет стоять Ваша подпись, и подпись подрядчика — бригадира, прораба или директора строительной компании, заверенная печатью.

А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы?

Без проекта и сметы

А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы.

Хорошо если взаимопонимание с подрядчиком, достигнутое на старте проекта, сохраняется до его завершения. А что делать, если в какой то момент желанное понимание исчезло, а, может быть, переросло в отторжение?

Очень часто в таком случае дело доходит до суда, и строительная компания, которая начала и вела строительство дома без проекта, скорее всего, этот суд проиграет. Единственное ее спасение, если Вы в договоре подряда подпишетесь под такой фразой: «Заказчик настаивает на том, что дом будет строиться без проекта, и всю ответственность, включая отрицательные последствия, берет на себя». Я очень сомневаюсь, что вы согласитесь поставить свою подпись под таким договором. Да и добросовестный, ответственный подрядчик на работу без проекта не согласится.

Читайте также:  Трубы ПВХ для наружной канализации: преимущества, классификация и монтаж

Но совсем наоборот с маленькими конторками и частными бригадами. Они, в отличии от серьёзных компаний, с удовольствием будут строить без проекта, так как понимают, что без проекта и смет можно строить как они хотят, как им быстрей и проще.

А главное, всегда за всё Вам придётся им доплачивать, так как будете постоянно слышать от них фразу: «Мы об этом не договаривались, надо доплатить еще!».

А в последствии, когда поймёте, что идёт перерасход бюджета и вам построили далеко не то, что вам хотелось, услышите в ответ: «Э хазяИн ты сам так хатЭл, мИ так и сдЭлали….».

Судится с ними будет бесполезно, да и что толку — время упущено, а переделки будут стоить еще дороже.

Так что, если у вас много денег и времени, есть возможность «жить» на стройке, чтобы руководить процессом, которой есть у вас в голове, то строительство без чертежей, сметы и проекта — это для вас.

Разрешение на строительство дома

Следующим этапом строительства дома является процедура получения разрешения на строительство. Оно берется в администрации населенного пункта, в котором расположен участок.

Продолжение на следующей странице 2 :

Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома?

Первый этап строительства — это участок. Приобретение подходящей земельной площади, на которой будет построено здание, является одной из наиболее сложных и рискованных сделок в недвижимости. Это объясняется необходимостью учитывать значительное количество характеристик земли, предназначенной для строительства дома – в плане ландшафта, размера, формы. Кроме того – существует много документов, которые надо будет проверить перед сделкой. Важно понимать – даже одно, казалось бы, на первый взгляд самое незначительное упущение может стать причиной того, что приобретенный в результате неправильного выбора участок окажется непригоден для использования с запланированной целью. В ряде случаев продать такую недвижимость после неудачной покупки будет практически невозможно – как минимум, по стоимости, за которую она была приобретена.

Выбор участка для строительства дома – процедура, в проведении которой должны участвовать несколько специалистов разного профиля. Понятное дело, что человек, не имеющий отношения к юриспруденции и бизнесу недвижимости в принципе, не может по определению сам знать все тонкости, однако понимать основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь, ему необходимо. Только так можно найти землю, о приобретении которой потом жалеть не придется.

Содержание

Размер и форма участка под строительство

Относительно определения размера существует одно золотое правило – площадь территории земли должна десятикратно превышать площадь возводимого на ней строения

Планировка большого дома на небольшом участке вполне реальна, но ограничивается в основном только здвемкс

Это объясняется следующими моментами:

Возможность обустроить сад, огород и необходимые хозяйственные постройки в желаемой удаленности от жилого дома. Проще говоря – при такой площади выбранной земли можно будет спланировать строительство исходя исключительно из собственных предпочтений.

Есть возможность расположить строение таким образом, чтобы не было визуального контакта с соседями. Особенно в том случае, если земельный участок расположен в холмистой местности.

Опять-таки, в том случае, если у человека нет желания заниматься обустройством приусадебной площади, то вполне подойдет и меньшая территория – но в этом случае, скорее всего, здание будет находиться недалеко от соседского. Это тоже надо учесть.

Наиболее подходящая форма земельного участка – правильная квадратная или прямоугольная. Это позволит обустроить его безо всяких трудностей, изысков и дополнительных затрат. Конечно же, грамотный дизайнер поможет в составлении плана построек на любом варианте, но в рассматриваемом случае все будет намного проще.

С землей нестандартной формы сопряжена нестандартная планировка

Вывод – лучше выбирать местность исходя из личных предпочтений. При этом, конечно же, учитывая то, насколько земельный участок выгоден в плане отношения цены и качества.

Ландшафт и почва участка

Ландшафт и характеристика почвы – вот на чем необходимо заострить внимание. Нельзя однозначно сказать, что какой-то ландшафт однозначно лучше, чем любой другой – везде есть свои преимущества и недостатки. Местность, где будет возводиться дом, определяется, прежде всего тем, какой вид из окна своего жилища желает видеть его владелец. Ну и конечно же некоторые инженерно-технические особенности, которые надо будет учесть в ходе строительства.

Для лучшего понимания вопроса следует рассмотреть некоторые примеры участков:

Строиться на берегу реки

Надо сказать, что именно в этой местности большинство людей предпочитают строить загородные дома. Что ж, это вполне объяснимо – великолепный пейзаж, возможность ловить рыбу стоя на собственном причале, отсутствие проблем с поливом…

Кто не мечтал об участке на берегу реки с собственным причалом?

Все это очень хорошо, однако не следует забывать и о том, что случае строительства на берегу реки надо будет существенно потратиться на создание надежной дренажной системы. Плюс дополнительные затраты – использование влагостойких строительных материалов. Да и насекомых будет летом очень много.

Возведение дома на равнинной местности вдали от водоема

Хороший вариант в плане того, что не возникнет никаких проблем с возведением и планировкой.

Мечта любого архитектора — ровная поверхность

Вместе с тем, необходимо учесть, что на равнинной местности он будет сильно продуваться – это обуславливает необходимость строительства высокого забора. Да и жарко будет слишком в летние месяцы, все-таки влажность климат смягчает.

Построить дом на холмистой местности

Преимущества, которыми обладают такие участки – потрясающий вид на природу и большие возможности в плане создания различных дизайнерских решений (альпийские горки, клумбы и так далее).

С планированием и обустройством на склоне справится далеко не каждый

Но есть и серьезные недостатки – проблемы с проведением коммуникаций, сложность при закладывании фундамента, необходимость защиты от сильного ветра.

Очень хороший вариант строительства особняка в лесной местности

Не зря все обеспеченные люди желают приобрести дом в заповедной зоне. Прекрасный пейзаж, чистый воздух и пение птиц по утрам – что может быть лучше? Где еще можно будет найти такие условия жизни?

Лесные уголки для уединения и максимальной релаксации

Единственный момент, выращивание огородных культур на таком варианте вряд ли будет успешным – лесные насаждения выбирают все полезные вещества из почвы. И учите — эти участки, как правило, очень дорогие.

Относительно особенностей грунта – вопрос, конечно же, важный, но не принципиальный.

Если для вас основным моментом в строительстве загородного дома является само здание, а не ведение хозяйства на приусадебном участке, то особо обращать внимание на характеристики грунта не стоит (если, конечно же, речь не идет о серьезных недостатках по типу «плавающего грунта» и тому подобного).

Коммуникации

На этом необходимо заострить внимание, так как очень много людей допускает в данном случае ошибки – по неопытности, как правило. Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме – как минимум, это электричество и газ. В противном случае может так получиться, что проведение коммуникаций на данную территорию вообще не представляется возможным. И бывает такое очень часто – например, поселок расположен по двум берегам реки. Стоимость земли на одном берегу в несколько раз ниже, чем цена аналогичного участка на противоположном – люди спешат приобрести этот вариант, обратив внимание на «рекламу» о «срочной продаже». И только после того, как узнают о том, что он не может быть газифицирован, понимают свою ошибку.

Для максимального отдаления от людей отлично подойдет вариант в поле. Только о коммуникациях остаётся только мечтать

Надо обязательно уточнять информацию о том, как глубоко залегают подземные воды – это определяет стоимость бурения скважины, дабы обеспечить можно было себя независимой подачей питьевой воды. Так что обо всем, что касается коммуникаций, надо узнавать заранее, дабы избежать всяческих недоразумений.

Приобретать надо только тот участок, на который уже проведены все необходимые коммуникации для нормальной жизни в построенном доме

Дороги и инфраструктура

Наличие удобной транспортной развязки, вариантов подъезда к участку и дому, магазинов, образовательных учреждений и прочих благ цивилизации существенно повышает стоимость земли. Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение. Или хотя бы наличие асфальтированной дороги, чтобы подъехать можно было.

Принципиальное значение все эти факторы имеют в том случае, если стоит вопрос о постоянном жительстве. Для летней дачи важно будет только транспортное сообщение

Правовые формы

Что нужно учесть при выборе земельного участка в плане документации? Для возведения частных домов гражданам отведены территории населенных пунктов и сельскохозяйственные земли – нигде более нельзя будет построить жилое здание.

Самый главный вопрос, на который необходимо ответить перед тем, как приступить, заключается в следующем — с какой целью будет использоваться земля и возведенное на нем строение? В том случае, если будет стоять необходимость строительства дачного дома, основное предназначение которого будет заключаться в проведении на нем летнего отдыха, то в этом случае лучше всего будет купить землю садоводческого хозяйства. Однако получить прописку там не получится.

Если же станет вопрос о месте для постоянного жительства и регистрации по данному адресу, то надо будет выбирать участок для индивидуального строительства (ИЖС) или малоэтажной постройки.

Подводим итоги

Приобретение участка под строительство – достаточно сложная процедура. Те, кто уже хоть раз выбирали, прекрасно это понимают. Самое главное правило, которого надо придерживаться в этом случае, заключается в том, чтобы приступать только после того, как вы определитесь с требованиями не только относительно предназначения земли и возведенного на ней здания, но и желаемой местности, ландшафта и вида из окна. Естественно, без помощи юристов и риелторов решение этого вопроса не представляется возможным, однако необходимо четко понимать, за что вы готовы платить деньги. Только так можно правильно определиться с землей.

Выбор участка для строительства дома

Итак, Вы решили купить участок для будущего строительства дома Вашей мечты…

Как не странно, но чтобы правильно выбрать участок, необходимо иметь представление о доме который Вы бы хотели там построить, т.е. подобрать проект (или несколько) максимально подходящий под Ваши требования. И пускай на данном этапе это будет всего лишь краткий эскизный вариант, но это позволит Вам:

  1. Иметь необходимые размеры дома, чтобы правильно оценить размеры и пропорции участка;
  2. Знать технико-экономические параметры дома, чтобы понять сколько необходимо электричества, газа, воды для Вашего дома. И во сколько может, например, обойтись увеличение мощности, если вдруг существующих параметров недостаточно;
  3. По укрупненным показателям (стоимость за 1м2) Вы сможете примерно оценить будущие затраты. Следует помнить и учитывать то, что для дома площадью до 300 м2, стоимость строительства коробки (фундамент, стены, крыша, фасад, окна) составляет, как правило, 35-40% от будущих затрат на строительство и это не учитывая затрат на прокладку внешних инженерных сетей. В западных странах, в частности в США ( а они наиболее прогрессивны в области городской планировки) считается, что стоимость земли под частное домовладение должно находиться в пределах 25-40 % от стоимости стоящего на нем дома. И это правильно, т.к. дом это также и инвестиция и при нарушении этого условия, как в большую, так и меньшую сторону возникают проблемы при его реализации, либо Вы не сможете получить обратно затраченные на него средства. Сейчас, когда рынок недвижимости прекратил свой безумный рост, понятие ликвидности жилья становиться весьма актуально.

ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ

Допустим Вы выбрали проект дома общей площадью 200 м2. Посовещавшись с несколькими строительными компаниями, Вы поняли ( и здесь главное не питать особых иллюзий), что стоимость кв.метра дома будет составлять порядка 22000 руб. Т.е. строительство коробки обойдется Вам в 4400000 руб. Будем считать это за 40%. Следовательно, внутренние инженерные сети, отделка (черновая и чистовая) и благоустройство территории (внешний забор, площадка под автомобили, дорожки) все это будет составлять около 60% или 4400000/40*60 = 6600000 руб. Тогда полная стоимость строительства будет составлять 4400000+6600000 = 11000000 руб. Отсюда вывод: для того чтобы обеспечить наиболее высокую ликвидность Вашему дому стоимость участка должна составлять от 2750000 руб. до 4500000 руб. При этом в эту цену должны входить затраты на внешние инженерные сети.

Но, допустим, в районе который Вы выбрали, участки нужного Вам размера стоят существенно дороже – вывод, с точки зрения инвестора, либо брать участок меньшего размера, но в нужном диапазоне цен, либо строить более дорогой дом (если есть нужда строить более дорогой дом, лучше вкладывать деньги в отделку, инженерку, кровельный материал), либо искать другой район с более низкими ценами.

Прямо противоположная ситуация – земля стоит значительно дешевле… Значит стоит брать участок большей площади, либо подобрать такие конструкционные и технологические решения, чтобы снизить стоимость дома до разумного предела.

Еще раз хотелось бы оговориться, все эти советы необходимы для того чтобы избежать проблем при дальнейшей возможной продаже Вашей недвижимости. Наша жизнь непредсказуема и если сейчас Вы не планируете продажу дома, то можете ли Вы гарантировать, что не передумаете через 10 или 20 лет. К сожалению, в Подмосковье, полно примеров, когда многомиллионные особняки стоят в глухих деревушках, на маленьких участочках, совершенно заброшенные и владелец рад бы его продать, да только никто за такую цену его не берет. Или когда в элитном поселке, с дорогушей землей строят маленькую избушку и она тоже никому не нужна, потому, что хочется в этом месте чего-то побольше и попрестижней, а на участке из-за этого домика уже ничего нового и не построишь.

Сейчас, сложилась уникальная ситуация, когда практически по любому направлению, существует большое количество предложений по продаже земельных участков. И, самое главное, в очень широком диапазоне цен. Так что есть из чего выбирать…

Допустим, Вы уже предварительно подобрали несколько участков с устраивающей Вас ценой. Как выбрать какой из них лучше? На что обратить внимание? В первую очередь проверить документы! Юридическую сторону вопроса мы оставляем специалисту… Риэлтору или юристу… Без их помощи, крайне нежелательно проводить какие-либо операции с недвижимостью и если они говорят нет, то лучше от такой земли отказаться.

Двигаемся дальше… Согласие юриста получено… Оцениваем участок с точки зрения застройщика-строителя. На что обращаем внимание?

Первое на что надо обращать внимание это ИНЖЕНЕРНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

  1. Наличие или отсутствие нормального подъезда к участку, поселку… Обратите внимание на то, чтобы к участку смог подъехать не только Ваш мощный внедорожник, но и хотя бы среднетоннажный грузовик (КАМАЗ). Отсутствие нормального подъезда к Вашему участку приведет к удорожанию абсолютно всех этапов строительства. Да и после окончания стройки, без нормальной дороги, эксплуатация дома может быть затруднительна. Дорога через лес может быть очень красива, но если ее не чистят зимой от снега, то это может превратится в серьезную проблему, т.к. не возможно будет проехать к дому, особенно весной.
  2. Наличие или отсутствие инженерных сетей. Их отсутствие может существенно осложнить Вам жизнь… Например: если земельный участок расположен в садовом товариществе, то подключение к электросетям стоит порядка 45000руб за 1 кВт и то если дадут (а кВт нужно хотя бы 5-6 и то при наличии газа). Если газ идет по границе участка, то проект и подключение к трубопроводу обойдется в Московской области порядка 150-200 тысяч рублей. Если газа нет вообще, то 500-600 тысяч рублей и то при наличии определенного минимума желающих подключиться. Устройство скважины с необходимым оборудованием стоит порядка 3-4 тысяч рублей за пог.м скважины. Глубина залегания водоносного пласта порядка 40-60 метров, так что на устройство водоснабжения придется потратить минимум 150 тысяч рублей. Устройство локальной очистной станции канализации также обходиться в 100-200 тысяч рублей.
  3. Обратите внимание на то, как Вы будете добираться до своего будущего дома. Есть ли в пределах пешей доступности остановки общественного транспорта (автобус, электричка)? Бывают ли пробки по пути дом-Москва и в какой период года, суток? Есть ли альтернативные пути подъезда к Вашему населенному пункту? (Чем их больше тем, лучше).Часто клиенты продают дома после того как выходят на пенсию, т.к. им становится неудобно самостоятельно добираться, а до этого их возил персональный водитель либо родственники. Для родителей имеющие маленьких детей или пожилых родителей, не лишним будет узнать выезжает ли в Ваш поселок скорая помощь. Часто скорая отказывается выезжать в садовые товарищества….

Второе на что нужно обратить внимание это СТРОЕНИЕ и ФОРМА УЧАСТКА.

2.1) СТРОЕНИЕ УЧАСТКА т.е. ГЕОЛОГИЯ.

В принципе, существует довольно мало мест где строить вообще не стоит, но такие места все же есть. И это:

  1. торфяники – пожароопасно;
  2. подтопляемые территории ( в руслах и поймах рек) – есть шанс затопления территории и последствия непредсказуемы;
  3. насыпные территории (бывшие карьеры, овраги, рекультивируемые свалки и прочее) – насыпные грунты очень и очень долго уплотняются и осаживаются ( это даже не годы, а десятки лет), особенно при большой объемной засыпке.
Читайте также:  Как выгодно купить металлочерепицу и выполнить качественный монтаж

Также по возможности следует избегать заболоченных мест, т.к. существенно возрастают затраты на строительство подземных сооружений (фундаментов, скважин, кессонов, очистных сооружений и т. д). Если Вы твердо решили делать подвал – заболоченный участок точно не для Вас, чтобы Вам не говорили. Ни что не поможет, не дренаж, не гидроизоляция… Рано или поздно все равно протечет. Признаками заболоченности являются:

  1. Абсолютно ровный участок, находящийся как правило в какой то низмености;
  2. Отсутствие деревьев, кустарников или наоборот бурелом из подгнивших деревьев;
  3. Высокая трава, осока, ирисы, камыш, мох;
  4. Большие участки воды – особенно должно настораживать при долгом отсутствии осадков;
  5. Расположение рядом, в одном уровне или выше крупных водоемов – озер, прудов, рек, каналов и т.д.

Очень часто встречаются участки с высоким уровнем грунтовых вод. Признаками наличия высокого уровня грунтовых вод являются:

  1. Большое количество лиственных деревьев – берез и осин. Дубы и липы наоборот любят грунты посуше. Елки также растут на влажных грунтах, а сосны на сухих песчанных почвах. Присутствие елок в смешаном лесу как правило говорит о том, что:
  2. Если елки моложе других деревьев, то это значит, что происходит медленное обводнение грунтов;
  3. А если елки старше, например, берез, то это, как правило, говорит о постепенном осушении территории. В любом случае елки с березами вместе не растут и произойдет постепенное замещение одних деревьев другими.
  4. Высокая трава и кустарники. Особенно любит воду сирень, ива. Заросли ивы верный признак влажных грунтов.
  5. Очень хорошо покажет уровень грунтовых вод колодец на участке, если он конечно есть…Откройте люк (желательно весной в половодье) и посмотрите, на каком уровне стоит вода в колодце… на таком уровне как правило и уровень грунтовых вод. Очень часто заказчики, по незнанию, сами обводняют свои участки устраивая колодцы. Это происходит потому, что колодцы копают пока не вскроют водоносный слой (как правило это песок, под слоем водоупорной глины) и если вода была под давление, то уровень воды в колодце подымается выше уровня водоносного слоя и начинает медленно подтоплять вышележащие слои грунта. В нашей практике, было несколько случаев, когда, чтобы устроить фундамент, приходилось выкачивать колодец на участке по несколько раз подряд, чтобы уровень грунтовых вод упал до приемлемого уровня. В русских деревнях колодцы делали далеко не в каждом дворе.

На участках с высоким уровнем грунтовых вод также не рекомендуется устраивать подземные этажи. Для всех остальных типов фундаментов необходимо проводить мероприятия против морозного пучения.

Очень хорошо когда участок расположен на плоскости имеющей протяженный уклон. Вода на нем не застаивается, участок проветривается. Еще лучше если уклон на юг или запад – с него быстро будет сходить снег. Прекрасно, если на участке растут дубы, липы, сосны. Это верный признак сухости грунтов.

И совсем, отлично, если Вы перед покупкой смогли бы показать специалисту геологическое исследование Вашего участка. Если Вы покупаете участок в коттеджном поселке, то у администрации (если это серьезная контора), как правило, есть общая геология территории и этого бывает вполне достаточно, чтобы составить первое представление о строении грунтов на Вашем участке.

Как показывает строительный опыт: на любом типе грунтов, можно построить любые типы фундаментов, которые будут одинаково надежны, но только один из них будет экономически целесообразен.

2.2 ФОРМА УЧАСТКА т.е. ГЕОДЕЗИЯ.

Имея на руках размеры будущего дома прикиньте как он впишется на участок. Учтите, что от фасадной линии забора вы должны отступить не менее 5 метров, а от боковых сторон участка не менее 3- метров. Также есть правило противопожарного разрыва между домами: между двумя камеными домами разрыв не менее 10 метров, между каменным и деревянным – не менее 12 метров, между деревянными – не менее 15 метров. Так что, если сосед отступил от забора 3 метра и уже построил деревянную избу, то ближе чем на 9 метров Вам ничего капитального не построить. Если Вы хотите построить на участке, что-то не капитальное (сарай, баньку, гараж и т.п.) отступ от забора не менее 1 метра.

Очень часто в коттеджных поселках устанавливают свои, более жесткие правила застройки. Например, отступы от боковых сторон забора устанавливают не менее 5 метров. Такие ограничения очень сильно сужают пятно застройки и вносят определенные трудности. Так что, если Вы приобретаете участок в коттеджном поселке, обязательно поинтересуйтесь принятыми правилами застройки.

Дом вписался? Площадка для машин получилась? Банька? Гараж? Отлично… Теперь обратите внимание на уклон участка… Как не странно, сложнее всего с абсолютно ровными участками и особенно если рядом нет водоотводных канав или труб – не понятно как осуществлять дренаж. Или иными словами… Когда целый месяц будет лить дождь или когда быстро растает снег – участок превратиться в маленькое болотце (Исключение – участки на песчаных почвах. Но такие редкость…) Если канава или труба все таки есть – очень хорошо. Главное, чтобы участок не располагался ниже них, а иначе участок придется отсыпать выше, а дополнительные земляные работы могут обойтись очень не дешево.

Все выше сказанное справедливо для ровных участков, но таких не так уж много. В основном любой участок имеет хоть небольшой, но все таки уклон. Попробуйте оценить его на глаз… Если Вы не профессиональный геодезист, то это будет примерно так:

  1. Если Вы почти не замечаете уклона участка – то это значит перепад высот порядка 30-40 см. на 10 метров длины.
  2. Вы отчетливо видите уклон – значит уклон где-то 50-100 см. на 10 метров длины.
  3. Вы не просто видите уклон, а он Вас уже настораживает – 120-150 см. на 10 метров.
  4. Физическое напряжение при ходьбе – от 150 см. на 10 метрах.

Теперь после того, как вы поняли какой существует перепад высот, прикиньте, как изменится фундамент дома, не увеличиться ли длина входной лестницы. Очень важно понимать куда будет стекать вода с Вашего и соседних участков. Не будет ли дом мешать естественному стоку? Помните, что дополнительная высота фундамента для дома размером 10х10 метров обходиться в лишние 60-80 тысяч рублей за каждые 10 см. подъема. Но и ровные участки подчас требуют затрат на дополнительное водоотведение.

Также поинтересуйтесь, есть ли какие-либо ограничения по участку. Часто в Подмосковье попадаются участки обремененные кабелями, трубами, ЛЭП и т.п. Мало того что рядом с ними нельзя ничего строить, но и Вы должны будете обеспечить беспрепятственный доступ к ним ремонтных бригад.

Ну и на конец, в третьих, на что стоит обращать внимание – ВИД И РАСПОЛОЖЕНИЕ УЧАСТКА.

Здесь все сугубо индивидуально… Кому-то нравиться вид на поле, кому-то на лес. Кто-то предпочитает жить уединено, а кому-то важно близость большого города. Самое главное помните, Вам должно быть удобно жить… а все остальное относительно. Если с южной стороны к Вашему участку подступает плотный лес – то будьте уверены, что участок будет сильно затенен. Если с Вашим садовым товариществом рядом находиться большая деревня, то, наверняка, местная шпана проверит качество охраны. А продуктовый магазин в поселке в основном обслуживает гастарбайтеров с местных строек… Тупиковые улочки не такие шумные, но их как правило хуже очищают от снега. Везде есть свои плюсы и минусы… Но как раз на эти факторы и любят напирать продавцы участков. «Ах, здесь у нас будет фитнес-центр…» Лучше скажите когда у Вас будет газ в поселке… А еще лучше сами наведите справки в местных органах власти. Еще не один коттеджный поселок не был заброшен из-за того что там не было пруда… а вот когда в нем нет электричества вот это действительно беда! ВИД И РАСПОЛОЖЕНИЕ ВАЖНЫ ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ УСЛОВИЯХ. Будьте уверены, когда поселок обитаем, за 10 лет он изменяется до неузнаваемости – асфальтируются дороги, строятся дома, вырастают деревья и, вполне возможно, вид которым Вы восхищались совсем недавно, попросту исчезнет. Так что к этому пункту стоит подходить со здоровым скепсисом.

7 советов, которые помогут выбрать землю под строительство дома

Совет 1 – выбрать город или пригород

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.

Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения. В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше. Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.

Совет 2 — решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

  • возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
  • четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
  • возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
  • возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

Совет 3 — выбрать экологически чистый район

На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог. Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые. Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на участке – это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…

Совет 4 — изучить инфраструктуру

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз. Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета. В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного. Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000. Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая. Содержание железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Совет 5 — проверить геологию и рельеф местности

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

  1. грунтовые воды залегают очень близко;
  2. очень малая плотность земли (дом может просесть);
  3. мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

  • Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
  • Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).

Совет 6 – проверить участок со строителями

Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.

Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.

От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.

Совет 7 — правильно выбрать форму собственности

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие. Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст. Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность — © Дэвид Рокфеллер

Плюсы и минусы участка в аренде

Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год). Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%. Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.

Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.

Ссылка на основную публикацию