Какие есть сложности при объединении двух квартир в одну?

Как законно объединить две квартиры в одну?

Объединение двух квартир в одну относится к сложному типу перепланировки, но некоторые граждане решаются на такой шаг, чтобы увеличить площадь.

Сложность слияния двух квартир в том, что очень тяжело документально решить этот вопрос, поскольку проект перепланировки могут не согласовать из-за несущих конструкций.

Как сделать из двух квартир одну легально, по документам в 2020 году?

Любые действия, связанные с перепланировкой квартир, в том числе и с объединением двух квартир в одну, регулируются Жилищным кодексом РФ, статьей 26.

В этой статье четко прописаны правила переустройства:

  • при объединении квартир собственник должен получить согласие о проведении перепланировки у органа местного самоуправления;
  • решение по вопросу объединения квартир должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов в местный орган власти;
  • документы можно подать не только в местную администрацию, но и в МФЦ. В таком случае срок принятия решения начнет отсчитываться с того момента, когда сотрудник МФЦ передаст в орган местного самоуправления необходимые документы заявителя;
  • после принятия решения у органа, который проводит согласование, есть 3 рабочих дня на то, чтобы оповестить заявителя о принятом решении.

Варианты объединения квартир

Есть три способа слияния квартир:

  • Объединение жилого пространства по вертикали – когда квартиры находятся на разных этажах, но на одном стояке. Можно ли объединить две квартиры в одну на разных этажах в 2020 году? Да, можно, главное, чтобы между квартирами не было третьей квартиры. Воссоединить таким способ жилые площади можно, хотя сделать это крайне тяжело по той причине, что придется прорезать проем в высокой точности, иначе не обойтись без разрушения плит. Перекрытие квартир также в обязательном порядке придется укреплять подпорками (колоннами), рамой, обязательно также нужно будет установить лестницу согласно строительным правилам и нормам.
  • Слияние по горизонтали – когда квартиры находятся на одном этаже друг возле друга. Сложность такого воссоединения заключается в том, что квартиры сливаются в одну через лестничную площадку. Можно ли объединить две квартиры на одной площадке? Да, можно, но для этого необходимо будет получить разрешение на выдачу общедомовой собственности – перегородки. На этом этапе обязательно нужно организовать собрание жильцов дома, получить одобрение на соединение квартир через перегородку у большинства сособственников. Пожалуй, это самый простой вариант соединения квартир, поскольку он предполагает воссоединение жилых площадей изнутри, через межквартирную стену. Но стена в большинстве случаев является несущей, поэтому произвести ее полный демонтаж не получится в целях безопасности (стены могут рухнуть).
  • Объединение квартир, находящихся в разных подъездах. Это редкий случай слияния жилых площадей, потому что во многих случаях расширить жилплощадь не получается из-за наличия несущей стены, шахты лифта или мусоропровода. К тому же, во многих домах уровни потолка и пола в квартирах могут отличаться, поэтому дополнительно нужно будет проводить выравнивание.
  • Что нужно для того, чтобы объединить две квартиры в одну? Для начала следует выяснить, можно ли объединить квартиры. Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.

    Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.

    В каких домах можно объединять квартиры?

    Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:

  • в монолитных домах – они прочные, долговечные, имеют улучшенную теплоизоляцию и вентиляцию. Сделать из двух квартир одну в монолитном доме проще, чем в кирпичном, так как межквартирные стены не являются несущими, а внутренние перегородки в таких домах вообще отсутствуют;
  • в кирпичных домах. Шансов на то, чтобы компетентные органы разрешили делать реконструкцию в кирпичном доме больше, чем в панельном;
  • в панельных домах. Толщина стен в таких домах позволяет делать в стенах проемы без риска не только для проживающих в квартире людей, но и для прочности общей конструкции.
  • Объединение квартир в строящемся доме

    Объединять квартиры можно как в возведенном доме, так и на этапе его строительства. Но застройщики неохотно соглашаются на желания дольщиков объединить две квартиры в одну. Ведь до начала возведения дома разработчик готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство.

    А если проект уже будет создан и после этого дольщик захочет внести изменения в него, тогда застройщику нужно будет пройти все этапы разработки технической документации заново. Обычно застройщики соглашаются на объединение смежных квартир в монолитных домах.

    Объединять квартиры на этапе строительства выгодно в том случае, если застройщик сам внес соответствующие изменения в проектную документацию. Тогда будет считаться, что обе квартиры являются одним объектом. Поэтому в дальнейшем на кадастровый учет будет поставлен только один объект.

    Если же заинтересованное лицо не успело оповестить застройщика о том, что хочет объединить квартиры, а тот не оформил документы на слияние жилых площадей, тогда собственник получит на руки столько выписок из ЕГРН, сколько квартир он купил. И он сам должен будет пройти ряд последовательных этапов, чтобы узаконить перепланировку двух квартир в одну.

    Базовые правила при составлении проекта объединения

    При составлении проекта объединения квартир действуют те же правила, что и при перепланировке квартиры без объединения.

    Но в первом случае есть и отдельные правила, которых следует придерживаться:

  • запрещено сносить несущие стены;
  • нельзя переносить проемы в несущих стенах без разрешения;
  • запрещено переносить инженерные коммуникации, в том числе вентиляцию;
  • нельзя менять местами комнату с кухней;
  • запрещено объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита. Однако при желании и при получении одобрения газовой компании можно подать запрос на отрезку газа в одной из квартир.
  • Необходимые документы

    Какие документы нужны для того, чтобы можно было объединить две квартиры в одну? Если вы не знаете, как объединить две квартиры в одну по документам, то обязательно запишите, какие документы следует подготовить:

    • заявление о перепланировке квартиры;
    • правоустанавливающие документы на жилье (можно подавать в инстанции копии документов, засвидетельствованные нотариусом);
    • техпаспорта квартир;
    • проект переустройства;
    • поэтажный план дома;
    • выписка из домовой книги.

    Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами, например:

  • если в квартире, которую планируют объединить с другой, проживают несколько лиц по договору социального найма, тогда необходимо предоставить письменное согласие всех членов семьи;
  • если дом, где планируется объединить две квартиры в одну, представляет собой историческую ценность, тогда придется получить одобрение на проведение слияния квартир в органе по охране памятников архитектуры и истории;
  • письменное согласие соседей – если при объединении квартир будет затрагиваться общедомовое имущество.
  • Процедура объединения квартир

    Процесс совмещения двух квартир – довольно сложный и кропотливый. Многие не знают, как узаконить объединение двух квартир в одну.

    Для этого нужно пройти ряд этапов:

    1. Получить в местном органе управления разрешение на проведение перепланировки. В местной администрации есть специальные комиссии, которые занимаются подобными вопросами, а также архитектурный отдел. С собой нужно принести выписку из ЕГРН на квартиру, новый техпаспорт, который можно заказать в БТИ или МФЦ, заключение о соответствии квартир нормам СЭС, проект квартиры, который можно заказать в любой проектно-технической компании. Жилищная инспекция в течение 30 дней должна рассмотреть поданное заявление, после чего созданная комиссия выдаст решение – давать добро на объединение квартир или нет.
    2. Если комиссия одобрит перепланировку двух квартир, а именно, их объединение в одну, тогда собственник жилья может приступить к проведению работ по слиянию двух жилых площадей. Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.
    3. По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
    4. После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
    5. Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.

    Могут ли отказать в проведении перепланировки?

    Да, и таких случаев много. Но нужно понимать, что отказ должен быть предоставлен правильно – в письменном виде и с описанием конкретной причины отказа.

    Например, если заявитель не подал какие-то документы, проект объединения квартир был выполнен неправильно, то такие отказы являются законными. Если же причина отказа неясна, тогда заявитель имеет право обжаловать решение муниципалитета в суде.

    Стоимость объединения двух квартир в одну

    Чтобы соединить две жилплощади в одну, нужно понимать, какую цену придется заплатить за процесс оформления документации. Цена зависит от вида объединения (слияние квартир по вертикали, по горизонтали), от количества квартир, которые объединяются.

    Например, если взять две квартиры, которые планируют объединить по горизонтали в панельном доме, то за получение разрешения на перепланировку и разработку проектно-технической документации, владельцу помещений придется заплатить примерно 150 тыс. руб.

    За составление проекта будущей квартиры и технического заключения частные компании берут не меньше 140 тыс. руб. за согласование квартир в панельном доме; 60 тыс. руб. – за согласование слияния квартир в кирпичном и монолитном доме.

    Объединение квартир без согласований

    Можно ли объединить две квартиры в одну самостоятельно, без разрешительных документов? Да, но только в одном случае: если при соединении квартир не нарушаются, не убираются несущие стены. Например, две квартиры можно объединить в одну, просто убрав кирпичную стену на балконе, разделяющем квартиры.

    В других ситуациях для объединения квартир собственнику обязательно нужно получить разрешение. За незаконную перепланировку владельцу жилья грозит наказание согласно ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа.

    Также инспектор обязательно обяжет собственника вернуть жилое помещение в прежнее состояние либо же узаконить перепланировку. Если собственник откажется выполнять предписание, тогда компетентные органы могут подать на него иск в суд.

    Результаты судебного заседания могут быть неутешительными – объединенную квартиру арестуют, а ее владельца оштрафуют, плюс к этому квартиру могут продать с публичных торгов.

    Узнать где и как оформить перепланировку квартир, а именно, объединить две квартиры в одну, можно в отделе архитектуры при местном органе власти. Процесс совмещения квартир непростой, длительный и требует немалых материальных затрат.

    Для начала нужно получить одобрение на проведение перепланировки, затем обратиться к проектировщикам, чтобы те составили план. Следующая инстанция – БТИ, где собственнику выдадут новый техпаспорт.

    Также в некоторых ситуациях нужно получить согласие других сособственников многоквартирного дома на проведение перепланировки. И только после того как все документы будут готовы, можно будет подать заявление в Росреестр для регистрации прав на недвижимость.

    Можно ли объединить две квартиры в одну — советы и рекомендации

    Вполне естественным желанием современного человека является стремление жить в просторном и комфортном жилье. Те граждане, у кого есть состояние, могут позволить себе просторные виллы и коттеджи. Те, у кого доходы поскромнее — предпочитают иметь просторные квартиры в современных новостройках. Можно ли объединить две квартиры в одну, позволив себе иметь более обширную площадь.

    Можно ли объединить две квартиры в одну — нормативная база

    Основным нормативным документом, на базе которого осуществляются все операции с жилой недвижимостью, в том числе и процесс объединения в один имущественный комплекс двух и более соседних квартир в многоквартирном доме, является Жилищный Кодекс РФ.

    В этом нормативном документе в главе 26 установлены все правовые процедуры, предшествующие перепланировке квартиры, общий порядок оформления документов, компетентные и ответственные организации, контролирующие органы.

    Более конкретно рассмотрены правовые вопросы в ФЗ № 160 от 2007 года, касающиеся перепланировки квартир в МКД, документационному сопровождению и процессу регистрации в соответствующих государственных органах – ФБГУ «Росреестр», БТИ и пр.

    Варианты объединения

    В общем виде, если принимать во внимание квартиры, находящиеся в типовых многоквартирных домах, существует два основных варианта объединения или перепланировки.

    Первый вариант – это объединение двух соседних, смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке. Это самый простой и оптимальный вариант, требующий минимум перепланировочных работ, конструктивных изменений, так как сохраняются в неприкосновенности все несущие стены, не нарушается прочность каркаса жилого помещения.

    Второй вариант — это вертикальное объединение квартир, одна из которых находится выше другой. Для такого объединения потребуется прокладка или сооружение специального межэтажного лестничного перехода. Это не всегда может быть выполнено в соответствии с нормативными требованиями. Особенно это касается панельных домов типовой застройки.

    Кроме этих двух вариантов также могут быть две квартиры объединены через мансардное или балконное перекрытие, переход. Это более сложные и в техническом и юридическом плане варианты перепланировки квартиры при их объединении в одну.

    Условия и порядок перепланировки

    Для того, чтобы объединить две смежные квартиры в одну, необходимо соблюдение ряда принципиальных и важных условий. Это, прежде всего:

    • смежная несущая стена согласно ТЗ проекта перепланировки остается в целости или в ней производится только один стандартный дверной проем или широкий проем с усиленными балками перекрытия и пилонами.
    • если несущие стены между двумя квартирами могут быть демонтированы без всякого нарушения целостности корпуса здания, это полностью соответствует нормам инженерной безопасности.
    • если объединение двух квартир затрагивает интересы других собственников, проживающих в данном доме, подъезде, то требуется письменное согласие от всех заинтересованных сторон. Такие случаи чаще всего встречаются, когда объединение может проводиться частично через общую лестничную площадку или через холл (вестибюль) подъезда, который является местом общего использования.

    Что касается порядка оформления и получения разрешения на производство технических и строительных работ по объединению двух квартир, то он осуществляется по следующей схеме:

    1. Формируется проектная документация по перепланировке объединяемых квартир
    2. Подается заявление в соответствующий орган местной власти, занимающийся вопросами эксплуатации жилых зданий коллективного использования — это Жилищный отдел или инспекция при администрациях соответствующих муниципальных образований, отдел архитектуры, служба БТИ и управляющая компания, обслуживающая данный жилой фонд.
    3. После получения согласований на перепланировку собственник производит предусмотренные проектом строительные работы
    4. После завершения планировочных работ, Жилищной инспекцией производится окончательная проверка и одобрение проекта по перепланировке.
    5. Далее собственник осуществляет переоформление документов на уже новую квартиру — составляется новый технический паспорт, объединяются лицевые счета на оплату услуг ЖКХ, производится регистрация объекта недвижимости в органах Росреестра.
    Читайте также:  Стеллажи в интерьере — 50 оригинальных примеров

    Как узаконить и провести процедуру объединения квартир

    Для того чтобы узаконить перепланировку двух и более квартир, объединяемых в единый жилой объект, а также соблюсти все юридические и технические нормы, собственнику следует уделить внимание двум важным составляющим моментам.

    Нужно знать — к кому обращаться по данным вопросам, а также — какие для этого необходимы документы. Далее мы рассмотрим все практические аспекты для формального завершения всего процесса перепланировки.

    Куда нужно обращаться, чтобы получить разрешение на перепланировку

    Для того, чтобы перепланировка была правильна или «чиста» в юридическом отношении, собственнику следует обращаться в следующие органы власти и соответствующие государственные и муниципальные службы.

    1. Отдел или департамент архитектуры соответствующего муниципального образования – администрации города, поселения. В этот отдел непосредственно подается заявление о намерении осуществить перепланировку. В некоторых случаях это могут быть и Жилищные инспекции, работающие непосредственно с такими органами местной, муниципальной власти.
    2. Проектная организация, которая осуществляет технические расчеты и документальное оформление проекта будущей перепланировки объединяемых квартир. Услуги таких организаций платные. В некоторых случаях функции разработчика типового проекта перепланировки могут выполнить сами отделы архитектуры муниципалитета.
    3. БТИ — бюро технической инвентаризации, осуществляющие контроль за жилым фондом муниципалитета. Эта служба ведет учет всех строительных работ по МКД. В этой организации выполняется оформление технического паспорта на новый объект недвижимости после завершения всех перепланировочных работ.
    4. Управляющая компания или ТСЖ — на эту организацию возложена функция предоставления ЖКУ населению и соответственно через нее будет производиться переоформление нового объекта недвижимости, объединение лицевых счетов по оплате за коммунальные и прочие услуги.
    5. Органы государственной регистрации всех сделок и юридически значимых действий. Такой организацией является федеральная служба «Росреестр». В ней собственник производит переоформление документов на квартиру, внесение новых ее параметров, площади. Выдается новое свидетельство о праве собственности.

    Необходимые документы

    Для того чтобы произвести юридическое оформление объединения двух квартир в одну, собственнику необходимо подготовить и получить следующий пакет документов:

    • подготовить и подать заявление установленного образца
    • иметь правоустанавливающие документы на объекты недвижимости – это Свидетельства о праве собственности или договор социального найма, заключенного между собственником и соответствующей администрацией муниципального образования.
    • технические паспорта на обе квартиры, оформленные в органах БТИ.
    • подготовленный проектной организацией проект перепланировки. Этот проект должен быть выполнен организацией, имеющей соответствующую лицензию от Ростехнадзора. Кроме этого, проект обязательно должен быть утвержден отделом архитектуры муниципалитета или Жилищной инспекцией
    • письменное согласие всех заинтересованных сторон на производство перепланировки, если это затрагивает интересы соседей и других третьих лиц.

    Зачем нужен и как заказать технический паспорт

    Технические паспорта на объекты жилой недвижимости, включая и квартиры, выполняет две основные функции:

    Первая — это функция право устанавливающего документа. Это именной документ на собственника. Все технические данные этого паспорта вносятся в Свидетельство о праве собственности.

    Вторая — это подтверждение соответствия жилого объекта определенным техническим нормам, строительным стандартам, в том числе и критериям безопасности.

    Кроме этого, технический паспорт является базой для производства расчетов, платежей за коммунальные услуги, начисление налога на недвижимость и для других юридически значимых действий.

    Технические паспорта на объекты жилой недвижимости готовятся и получаются в службах БТИ, по предварительному заявлению. Также можно получить такой паспорт через МФЦ (многофункциональные центры). Срок, в течение которого можно получить технический паспорт на квартиру, составляет не более 3 рабочих дней.

    Где сделать и как согласовать проект перепланировки

    Проектными работами по строительству, ремонту или перепланировки жилого фона муниципалитетов, МКД, занимаются специализированные проектные организации. Они имеют соответствующую лицензию на производство таких проектных работ.

    Узнать о том, какие именно проектные организации могут сделать подготовку всей технической документации по перепланировке квартиры можно на сайте муниципального образования. Муниципалитеты, как правило, находятся в тесном взаимодействии с проектными компаниями, через свои отделы или департаменты архитектуры.

    Услуги таких компаний и организаций платные и средняя стоимость проекта по перепланировке квартиры стандартной жилой застройки находится в диапазоне от 20 до 50 тысяч рублей. Срок подготовки пакета всех документов — до 45 дней.

    Когда могут отказать

    Исходя из существующей российской практики управления жилищным фондом, не всегда, даже при наличии согласованной проектной документации, может быть получено окончательное разрешение на объединение и перепланировку двух и более квартир в МКД.

    Причинами таких отказов могут быть:

    • предусмотренный проектом демонтаж или ослабление несущих конструктивных элементов строения, квартиры.
    • перекрытие в ходе перепланировки важных домовых системных коммуникаций, например, воздушной вентиляции, кабель-трасс или водостоков с крыши дома.
    • если проектом предусмотрено создание внутри полностью изолированных от дневного света помещений, без отопления и вентиляции (т.е. «глухих помещений»).
    • если предусматривается размещение в бывших санитарных узлах (ванных комнатах, туалетах) спальных или кухонных помещений
    • если перепланировка квартиры затрудняет доступ других жильцов дома к каким-либо объектам инфраструктуры — например, перекрытие частично лестничного пролета, уменьшение ширины прохода в общую жилую секцию.
    • отсутствие согласия со стороны владельцев, непосредственно соседствующих с квартирами, предусмотренными для объединения и перепланировки
    • во всех иных случаях, когда подобная схема перепланировки может создать затруднения в эксплуатации здания, подъезда или нескольких соседствующих помещений и жилых квартир.

    Как согласовать объединение на вторичном рынке

    В общем плане согласование проекта по объединению двух и более квартир в МКД и их перепланировке, производится по описанным выше схемам. Единственным нюансом может быть то, что большая часть квартир вторичного рынка в России имеет возраст более 40 -50 лет.

    Соответственно, по техническим нормам, требованиям безопасности перепланировка такого жилого фонда может быть разрешена только в особых, исключительных случаях.

    Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

    Несмотря на то, что перепланировка и объединение квартир, предусмотренные в Жилищном Кодексе РФ, имеет уведомительный характер, все же не стоит пренебрегать другими нормативными актами. Они строго регламентируют порядок получения разрешения на объединение квартир в единый имущественный комплекс.

    В качестве заключения следует отметить, что сейчас новые жилищные проекты изначально предусматривают возможность внутренней перепланировки. Однако, даже в этом случае существует необходимость подготовки и оформления соответствующих документов, хотя эта процедура имеет уже значительно упрощенный порядок.

    Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, можно узнать из видео:

    Сложности объединения двух квартир в закладки 12

    Объединение двух квартир в одну – довольно частая процедура при расширении жилой площади для домовладельцев. Она осуществляется обычно путем сноса перегородок, одной или нескольких, которые разделяют соседние квартиры.

    Перепланировка и объединение двух квартир позволяет домовладельцам не только увеличить свою жилую площадь, но и спроектировать пространство самым необычным и нетипичным образом. Большое пространство дает большие возможности для проектирования, стоит только включить фантазию, ну, или нанять профессионального дизайнера интерьера.

    В каких случаях проект объединения двух квартир невозможен?

    В общем и целом, объединение двух квартир невозможно в том случае, если это повлечет за собой ущерб коммуникационным сетям, инженерным сетям и конструкциям многоквартирного дома. В этой связи типичными запретами выступают:

    1. Снос или частичное разрушение стен несущих конструкций,
    2. Перенос ванной комнаты и туалета,
    3. Перекрытие и демонтаж вентиляции,
    4. Обустройство комнаты без окон и вентиляции,
    5. Объединение двух квартир, находящихся в разных корпусах,
    6. Изменение внешнего вида экстерьера многоквартирного дома.

    Кроме того, если вы хотите объединить две квартиры в одну, вам необходимо получить согласие на это от всех собственников вашего дома.

    Как вы видите, список ограничений довольно велик, но каждый пункт логично обоснован требованиями безопасности. Самое главное при таких манипуляциях – не навредить ни самому дому, сделав срок его эксплуатации короче, ни соседям. Помните о том, что от вашего ремонта может зависеть комфорт и удобство других жильцов дома.

    Однако при грамотном подходе к вопросу объединения двух квартир в одну в новостройке или в старом доме вы сможете осуществить все задуманные планы, при этом не навредив ни дому, ни соседям.

    Стоит ли объединять две квартиры в одну?

    Ответ на этот вопрос неоднозначен: многие домовладельцы, имея в собственности две однокомнатные квартиры, предпочитают не соединять их, довольствуясь пространством двух отдельных помещений. Другие же, мечтая об огромном жилом пространстве, стремятся объединить две однокомнатные или двухкомнатные квартиры в единую площадь.

    Объединение двух квартир сулит некоторые преимущества и недостатки. Среди преимуществ можно отметить:

    • наличие более просторного помещения,
    • возможность использования площади пространства интересным образом,
    • возможность размещения крупногабаритной мебели, бытовой техники, предметов декора,
    • кроме того, у владельцев таких квартир, особенно находящихся на цокольном этаже зданий, всегда есть возможность сдать свое помещение в аренду на выгодных условиях.

    Что касается недостатков, то один только перечень ограничений способен напугать домовладельцев. Жесткие требования – это далеко не всё, что получает домовладелец в процессе оформления. Финансовые вливания, хождение по многочисленным инстанциям, длительный процесс оформления – вот всё, с чем придется столкнуться тому, кто желает объединить две квартиры в одну.

    Беря в расчет всё вышеперечисленное, каждому домовладельцу необходимо взвесить все “за” и “против”, чтобы понять, действительно ли необходимо и целесообразно объединение двух жилых пространств в одно.

    Виды объединения квартир в многоквартирном доме

    В зависимости от типа расположения квартир относительно друг друга выделяются следующие виды типов их объединения:

    1. По горизонтали – такой тип объединения происходит, когда две квартиры находятся на одном этаже – на одной площадке в одном подъезде, либо в разных подъездах на одном этаже. Такой тип объединения квартир наиболее удобен: в результате объединения домовладелец получает поистине огромную жилую площадь, с которой он может работать по своему усмотрению.
    2. По вертикали – такой тип объединения нельзя назвать способом расширить пространство для жизни. Объединять две квартиры можно, только если они расположены друг над другом на разных этажах. В таком случае домовладелец в результате получит двухэтажную квартиру, схожую с пространством дома. Однако необходимо напомнить, что при такой планировке понадобится установка лестницы, которая неизбежно съест часть пространства. Но в результате владелец жилья получит двухуровневую квартиру и сможет организовать пространство наверху для спальни, а пространство внизу для зоны гостиной и кухни.

    Как документально оформить объединение двух квартир в одну?

    Как вы понимаете, вам придется потратить немало времени на то, чтобы оформить реконструкцию и перепланировку двух квартир в одну. Приготовьтесь к тому, что вы посетите целое множество различных инстанций, столкнетесь со сложностью бюрократии, соберете огромное количество документов и потратите немало денежных средств. Давайте разбираться с тем, что вам необходимо сделать, чтобы документально оформить две квартиры в одну.

    Если говорить кратко, то для оформления вам потребуется следующий комплект документов:

    1. Разрешение от отдела архитектуры на местном уровне,
    2. Справка о возможности осуществления работ от строительно-проектного учреждения города,
    3. Разработанный проект перепланировки помещений,
    4. Справка от БТИ с новым планом помещения,
    5. Регистрация нового проекта в управляющей компании вашего многоквартирного дома,
    6. Разрешение на перепланировку от жильцов дома (обычно достаточно разрешения от владельцев смежных квартир).

    Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

    Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж , подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

    Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.

    Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

    Проще всего объединять квартиры на стадии строительства

    В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

    Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

    Как согласовать объединение на вторичном рынке

    Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

    В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.

    Порядок действий будет такой:

    1. Собрать все документы.
    2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
    3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
    4. Получить разрешение на перепланировку.
    5. Провести ремонтные работы.
    6. Сдать работы надзорным органам.
    7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
    8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
    9. Объединить лицевые счета.
    Читайте также:  Декор старого чемодана — идеи для интерьера +75 фото

    Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

    Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

    Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

    Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.

    Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать

    В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

    При этом в законе нет никаких особенных критериев, по которым бы можно было отличить значительные изменения от незначительных. По закону перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые нужно внести в технический паспорт. А в техническом паспорте отражается все: в том числе и расположение дверей и ненесущих стен. В любом случае объединение двух квартир — это тот вариант перепланировки, когда проект нужен обязательно.

    Какие варианты объединения квартир встречаются на практике

    Возможны три варианта объединения:

    1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
    2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
    3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

    У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство

    В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

    Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать

    Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.

    В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

    В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.

    В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

    Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

    Зачем нужен технический паспорт

    В проектной организации у вас попросят технический паспорт квартиры или его часть — план вашего этажа с экспликацией квартиры. В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.

    В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

    Как заказать технический паспорт, если у вас его нет

    Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

    Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.

    1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
    2. Паспорт.
    3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

    Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

    Где сделать проект перепланировки

    Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.

    Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

    Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

    Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

    Согласовать проект

    Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

    В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

    Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

    Где получить разрешение на перепланировку

    Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

    1. Заявление по определенной форме.
    2. Правоустанавливающие документы на каждую квартиру (оригинал или нотариально заверенные копии).
    3. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
    4. Техпаспорт и экспликация на каждую квартиру.
    5. Проект перепланировки.

    В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

    1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
    2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
    3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

    Заявление рассматривают до 30 дней.

    Заранее результат предсказать сложно

    В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

    1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
    2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

    В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.

    Если заявление согласуют

    Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

    Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

    1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
    2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
    3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
    4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

    Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

    Какие есть сложности при объединении двух квартир в одну?

    Объединение нескольких квартир в одну получило распространение в 1990–2000-е годы. Таким образом люди пытались улучшить свои жилищные условия. Сейчас подобрать квартиру большой площади не проблема, особенно в новостройке. Тем не менее и сегодня люди продолжают покупать смежные квартиры для их объединения, однако уже с другими целями.

    Покупатели стараются прибегнуть к объединению квартир в нескольких случаях. «Например, если нужна многокомнатная квартира, но в новом жилом комплексе или нет предложений такой комнатности, или не устраивают планировки существующего предложения. Другой случай — на лестничной клетке соседи продают квартиру, а покупатель как раз хочет расширить свою жилплощадь. Третий вариант — клиент хочет жить в самом центре, скорее даже на определенном «пятачке», где нет новых домов, зато есть варианты в старых домах», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

    Риелторы выделяют два вида соединения квартир: горизонтальный и вертикальный. Каждый способ имеет свою специфику и свои сложности, но в обоих случаях требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, но проект должен быть составлен специалистами.

    Горизонтальный способ заключается в объединении нескольких расположенных рядом квартир на одном этаже. «Раньше в этих случаях часть коридора-тамбура отгораживалась металлической перегородкой от остальной площадки, кусочек прихваченной лестничной клетки приватизировался — и все. Площадь всех квартир использовалась как единая», — объясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Для объединения квартир таким образом необходимо получить согласие большинства соседей — собственников жилья в доме, поскольку лестничные площадки являются общедомовой территорией.

    Проблемы, как правило, создает желание новых хозяев перекроить планировки: перенести кухню или объединить ее с гостиной, расширить санузел, пробить новые дверные и даже оконные проемы в стенах. Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы — так называемые «мокрые» зоны — категорически запрещено переносить с места на место в многоэтажных домах или переводить из статуса «жилое» в статус «нежилое». Новые проемы в стенах — особенно несущих, — сделанные без инженерного проекта, без расчета нагрузок, без компенсирующего усиления конструкции угрожают безопасности здания.

    Вертикальный способ применяется, когда собственник пытается объединить несколько квартир на двух этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. «Самый, пожалуй, памятный для меня случай тех времен, когда люди купили четыре квартиры на двух этажах, потратили огромные деньги для того, чтобы соединить уровни лестницей, и получили двухуровневые апартаменты. В 17-этажном панельном доме в «глубоко» спальном районе города. С сегодняшней точки зрения, согласитесь, просто абсурд», — вспоминает Михаил Куликов. Получить согласование государственных контролирующих органов на такой проект сейчас практически невозможно, утверждают риелторы.

    В хрущевках примеров объединения квартир почти нет, отмечают специалисты. «В панельном доме в принципе сложно произвести объединение, поскольку запрещен снос капитальных конструкций. К тому же это еще и невыгодно, ведь в будущем никто не захочет покупать дорогую многокомнатную квартиру в панельном доме. За те же деньги можно купить многокомнатную квартиру в монолитной новостройке или «сталинке». Чаще всего квартиры объединяют в дореволюционных домах и «сталинках». Особенно популярно это было в начале 2000-х годов, до начала массового строительства монолитного жилья бизнес-класса в Москве», — рассуждает Алексей Бернадский.

    Читайте также:  Выбор шкафа-купе в прихожую

    Что запрещено при объединении квартир

    • менять местами «мокрые» зоны (ванные, кухни) с жилыми
    • уменьшать вентиляционные шахты
    • расширять туалетную комнату (часто она при входе) в большую постирочную
    • «вносить» кухню и столовую в жилое по плану помещение
    • располагать спальную комнату под туалетными комнатами верхних соседей и, соответственно, над туалетными комнатами нижних соседей
    • расширять «мокрые» зоны
    • изменять и демонтировать стояки
    • присоединять балконы и лоджии

    Нередко объединить несколько квартир в одну решают покупатели жилья в новостройках, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В массовых сегментах, если клиента не устраивают планировки многокомнатных квартир, он может приобрести несколько смежных объектов для дальнейшего объединения. В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения.

    Многие из тех, кто когда-то не пожалел немалых средств и усилий на объединение квартир, теперь прилагают не меньше усилий, чтобы от них избавиться, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Такие объекты неликвидны, поскольку давно морально устарели — и по планировочным решениям, и по техническим характеристикам. Собственникам приходится опять разъединять собранные когда-то квартиры и пытаться продать их по отдельности.

    Требования к разъединению квартир также существенно ужесточились. В первую очередь это касается объектов на первых этажах, которые в прежние времена переводили в нежилой фонд с «нарезкой» на отдельные комнаты с отдельными входами — такие данные приводят риелторы «Инком-Недвижимости». Действия же без согласования могут повлечь за собой гражданскую, административную и даже уголовную ответственность. «Городские власти в последние годы вообще не приветствуют размещение каких-то коммерческих структур в жилых домах. Во-первых, их деятельность мешает жильцам — запахами, шумом и прочими неудобствами. А во-вторых, на карте Москвы построено достаточно специализированных точек торговли, всевозможных ТРЦ, площади которых заполнены далеко не на 100%», — объясняет Михаил Куликов.

    — Перед тем как купить две и более квартиры с целью объединения, я рекомендую посоветоваться с опытным дизайнером или архитектором, имеющим в портфолио не менее 20–50 таких проектов. Также полезно проконсультироваться с представителем компании, которая займется созданием проекта вашей перепланировки. Если покупка уже состоялась и приобретенные объекты зеркальные, необходимо понимать, что ощущение соединенных квартир останется. На примере видно, что они разделены между собой несущей перегородкой. А значит, демонтировать ее мы не можем, только проем не более 1,2 тыс. мм и только с согласованием.

    В данном варианте кухня и ванная комната в левой квартире остаются на прежнем месте (это правильно), а вот в правой квартире вместо указанной на плане кухни мы показываем расположение хозяйской спальни. Но с учетом того, что квартира находится на последнем этаже дома, перепланировку можно согласовать. В других случаях это было бы невозможно.

    При объединении двух- и более квартир хозяева мечтают в одной части общей площади сделать кухню, а в другой — все спальни и гостиные. Но это неправильно. Ванные должны остаться ванными или туалетными комнатами, а вот жилые помещения (комнаты) можно объединять в пределах правил. В семьях, где живут два и более поколений, можно объединять квартиры, тем самым обустраивая и отдельные зоны, и общее пространство. Это объединяет семью и не дает возможности двум хозяйкам толкаться на одной кухне.

    Разделение квартиры на две квартиры

    Разделение квартир на две на практике происходит намного реже, чем соединение двух и более в одну. Однако, бывают ситуации, когда требуется одну большую разъединить на две, например, при унаследовании несколькими родственниками или разводе бывших супругов.

    Можно ли разделить квартиру на две отдельных

    Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:

    • супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
    • родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
    • ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
    • жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.

    Квартиры, ранее объединенные в одну

    С разделом такого жилого помещения обычно сложностей не возникает, но это не значит, что для разделения достаточно просто возвести перегородку между двумя квартирами, придется приложить некоторые усилия, а именно:

    1. Заказать или сделать самому проект перепланировки. В проекте необходимо учесть возведение перегородки между квартирами, восстановление закрытого или заделанного ранее входа во вторую квартиру с лестничной клетки. В большинстве квартир при их объединении убирают лишнюю ванную комнату и туалет, при обратной перепланировке придется позаботиться об их восстановлении, также необходимо найти место для двух кухнях или кухонных нишах.
    2. Позаботиться о разделении единой системы электро- и водоснабжения, ранее объединенных в одну. Для этого необходимо получить разрешения в водо- и электроснабжающих организациях.
    3. Получить разрешение на перепланировку в местном муниципалитете. Если проект перепланировки будет сделан в соответствии со всеми нормативами и к нему будут приложены все необходимые документы, то с разрешением проблем не будет.
    4. Произвести фактическое разделение жилого помещения.
    5. Получить Акт проверки выполненных работ.
    6. Оформить право собственности на каждую вторичную квартиру.

    Одна большая квартира

    Гораздо сложнее происходит раздел одной большой квартиры, например, четырехкомнатной на две двухкомнатных. Согласно законодательству, в каждой из вторичных квартир должны быть санузлы (ванная комната или душевая и туалет), необходимо оборудовать помещение для кухни, а также обустроить отдельный выход на лестничную площадку.

    Такая же ситуация с оборудованием двух кухонь. Одна кухня уже есть, вторую придется проектировать, а здесь имеются определенные правила, например:

    1. Запрещено обустраивать кухню, если этажом ниже под ней расположена жилая комната, так как это ухудшает жилищные условия соседей, проживающих на нижнем этаже.
    2. Если планируется установка газовой плиты, то кухня-ниша в жилой комнате однокомнатной квартиры недопустима, так как помещение, где установлена газовая плита априори считается нежилым.
    3. Запрещено обустраивать кухню, если в квартире этажом выше над ней находятся санузлы или ванные комнаты по причине ухудшения жилищных условий в перестраиваемой квартире.

    Как разделить квартиру на две отдельные квартиры

    Раздел жилого помещения на несколько отдельных относится к перепланировке, поэтому все действия регламентируются Жилищным кодексом РФ.

    Перепланировкой называется любое изменение конфигурации жилого помещения, требующее изменения техпаспорта. К перепланировке можно отнести:

    • перенос или демонтаж перегородок, дверных и оконных проемов;
    • объединение или разделение квартир;
    • обустройство санузлов, кухонь;
    • увеличение жилых помещений за счет подсобных;
    • монтаж перегородок;
    • некоторые другие действия.

    При разделе квартиры необходимо будет:

    1. Обустроить отдельный выход для второго жилого помещения. Так как стены любой квартиры по периметру являются капитальными, помимо планировки выхода потребуется разработка проекта усиления несущей стены, а это прерогатива специализированной организации, занимающейся проектированием таких работ.
    2. Сделать проект перепланировки таким образом, чтобы все новые санузлы не попали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Также необходимо соблюсти условие, чтобы проектируемая кухня не расположилась над жилой комнатой соседей снизу.
    3. Проектировщик должен предусмотреть отдельную вентиляцию для кухни и санузла, так как объединение вентиляционных каналов ванных комнат, туалетов с такими же конструкциями для кухонь недопустимо.
    4. Для каждой из вторичных квартир потребуется согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.

    Алгоритм разделения квартиры

    Весь процесс разделения жилого помещения должен проходить в определенном порядке и по определенному алгоритму:

    1. Проектирование.
    2. Согласование в местных муниципальных организациях.
    3. Сам процесс фактического раздела одной квартиры на две.
    4. Проверка выполненных работ и составление Акта проверки.
    5. Регистрация вторичных объектов недвижимости.

    Проектирование

    Для разработки проекта разделения квартиры необходимо обратиться в специализированную проектную организацию и предоставить им техпаспорт жилого помещения либо поэтажный план и экспликацию.

    Специалист посещает квартиру для осмотра и обмера всех помещений, а также уточнения мероприятий по предполагаемой перепланировке. Если владельцы квартир уже попытались составить эскиз перепланировки, сотрудник проектной организации проверит возможность проведения переделок по эскизу заказчика.

    После проведения предварительного осмотра специалист составляет заключение, в которое вносятся следующие сведения:

    1. Данные об объекте недвижимости и конструктивные характеристики делимой квартиры.
    2. При наличии – все выявленные дефекты.
    3. Выводы о допустимости (или недопустимости) выполнения мероприятий по разделу жилого помещения на два отдельных. В этой части документа специалист также указывает, нарушает ли (или не нарушает) запланированный раздел объекта недвижимости строительные нормы и правила, а также права соседей.

    Если специалист дает заключение, что раздел квартиры в техническом плане возможен, то готовится проект перепланировки, срок подготовки такого проекта составляет 2-7 календарных дней. Готовый проект перепланировки содержит:

    1. Общие сведения о жилом помещении.
    2. Какие мероприятия предлагаются для осуществления перепланировки.
    3. План первичного жилого помещения до начала работ.
    4. План вторичных квартир после завершения разделения.
    5. План всех конструкций, которые подлежат демонтажу.
    6. План предлагаемых к монтажу конструкций.
    7. Приложения.

    Проект заверяется подписью руководителя проектной организации и печатью.

    Согласование

    Согласование намеченной перепланировки в органах местного самоуправления является обязательной процедурой, иначе все проведенные работы по разделу квартиры будут считаться незаконными.

    Этапы

    Весь процесс согласования делится на несколько этапов, очередность каждого из них необходимо соблюдать, также обязательно выполнение каждого из нижеперечисленных пунктов:

    • составление проекта и получение положительного заключения из специализированной организации;
    • сбор документов, необходимых для получения разрешения;
    • посещение жилинспекции и подача там заявление о разрешении на перепланировку с обязательным приложением к заявлению всех требуемых документов;
    • после получения разрешения – выполнение работ по разделу квартиры;
    • проверка комиссией выполненных работ и составление акта приемки раздела жилого помещения;
    • ввод в эксплуатацию вторичных жилых помещений.

    Документы

    Для получения разрешения на раздел квартиры в органы местного самоуправления необходимо представить следующие документы:

    • заявление на разрешение фактического раздела объекта недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
    • проект перепланировки;
    • заключение специализированной организации о возможности проведения работ по разделу квартиры;
    • ксерокопия паспорта заявителя;
    • техпаспорт на квартиру;
    • согласие на перепланировку всех собственников жилого помещения;
    • при необходимости – согласие соседей на реконструкцию (требуется при обустройстве выхода из новообразованной квартиры на общую лестничную площадку);
    • разрешение газовых служб (если планируется установка или перенос газового оборудования);
    • разрешение электриков на установку новых приборов учета;
    • если квартира находится в здании – памятнике архитектуры, культуры или истории, то дополнительно потребуется заключение органов по охране памятников о возможности проведения работ по перепланировке.

    Составление заявления для получения разрешения на проведение перепланировки имеет определенные требования, в нем должны быть указаны следующие сведения:

    • личные данные собственников квартиры;
    • форма собственности объекта;
    • описание обстоятельств, при которых потребовался фактический раздел квартиры;
    • подпись всех собственников жилого помещения.

    Далее, уже в муниципалитете на документе проставляются:

    • дата приема заявления и прилагаемых документов;
    • порядковый номер по книге регистрации;
    • номер расписки, выданной должностным лицом при приеме документов;
    • отметка о том, что заявление принято;
    • должность и подпись ответственного лица.

    Образец заявления на перепланировку квартиры

    Сроки

    Если запланирован раздел квартиры, ранее объединенной из двух в одну, зачастую достаточно будет эскиза перепланировки, в таком случае сроки согласования будут минимальными: не позднее одного-двух месяцев со дня подачи заявления в муниципалитет. Перепланировка в соответствии с проектом рассматривается в течение четырех месяцев. Дольше всего длится согласование работ, предполагающих манипуляции с несущими стенами и капитальными конструкциями, в этом случае может пройти до полугода, пока органы местного самоуправления рассмотрят заявление о разделении квартиры.

    После получения разрешения на перепланировку необходимо будет зафиксировать все изменения в БТИ и получить новые правоустанавливающие документы, на это может уйти около двух месяцев.

    Органы местного самоуправления могут отказать в согласовании, это возможно в случаях, когда:

    • не представлены необходимые документы или отсутствует часть из них;
    • документы собраны и представлены, но не в надлежащий орган;
    • проект перепланировки не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

    Проверка выполненных работ

    После того, как все работы по разделу квартиры произведены, собственники жилья должны оповестить об этом местный муниципалитет. Сотрудник жилинспекции проверяет соответствие перепланировки с полученным разрешением и проектом реконструкции.

    В ходе приемки перепланировки он проверяет:

    • насколько проведенная перепланировка соответствует согласованному проекту;
    • доступны ли все инженерные коммуникации;
    • насколько соблюдены все строительные нормы и правила.

    Обследование жилых помещений происходит обязательно в присутствии собственников объекта недвижимости.

    После проведения проверки составляется акт приемки вторичных квартир, в котором представитель жилинспекции:

    • отмечает на плане расположение конструкций и соответствие их проекту;
    • определяет их состояние;
    • производит необходимые замеры;
    • отмечает расположение и соответствие проекту инженерных коммуникаций;
    • измеряет прочность и другие технические характеристики использованных строительных материалов.

    Акт составляется в трех экземплярах, один из которых остается у собственников, второй передается в БТИ, а третий остается в архиве органа местного самоуправления. Подписантами акта являются:

    • собственник помещения;
    • представитель муниципалитета, проводивший приемку;
    • представитель УК или ТСЖ (если они присутствовали при приемке).

    Стоимость

    Стоимость согласования будет зависеть от множества факторов:

    • место расположения квартиры;
    • площадь помещений;
    • статус здания;
    • объем проводимых работ.

    Примерные суммы, которые придется заплатить при проведении перепланировки в Москве, представлены в таблице.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Ссылка на основную публикацию