Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия

Статья 740. Договор строительного подряда

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий к Ст. 740 ГК РФ

1. Договор подряда на капитальное строительство (ранее именно так назывался договор строительного подряда) в прежнем правопорядке испытал на фоне иных договоров чрезвычайно сильное влияние специфических черт последнего (прежде всего касающихся публично-правовых начал в регулировании данного договора). Достаточно сказать, что для возникновения договорных отношений по капитальному строительству было необходимо издание компетентными органами различных административно-правовых актов.

Кроме того, в прежнем правопорядке объекты незавершенного строительства, в том числе возводимые на основании договоров подряда на капитальное строительство, являлись лишь объектами учета, но не объектами прав. Это было связано с тем, что строительство (за исключением жилых домов) осуществлялось за счет государственных ассигнований на государственных земельных участках социалистическими организациями, собственником имущества которых также было государство. Поэтому объект незавершенного строительства не обладал какой-либо имущественной ценностью с точки зрения оборота. При необходимости замены заказчика строительства продажа объекта незавершенного строительства, естественно, не осуществлялась; заказчик просто изменялся на основании административного акта с передачей ему соответствующего финансирования.

Ситуация стала иной с изменением отношений собственности. Появление независимых юридических лиц — собственников имущества сделало актуальными вопросы о том, является ли объект (незавершенного) строительства вещью, и, если объект строится по договору строительного подряда, кто (подрядчик или заказчик) становится его собственником. При этом от ответов на данные вопросы зависит решение вопроса о существовании договора строительного подряда как самостоятельного договорного типа. Ведь если собственником создаваемого (созданного, но не переданного заказчику) объекта становится подрядчик, который обязывается сдать результат работ заказчику и передать право собственности последнему, остро встает вопрос о соотношении договора строительного подряда с договором купли-продажи будущей вещи, который, как известно, может быть заключен и в отношении вещи, которая будет создана продавцом в будущем.

На начальном этапе формирования в условиях действия ГК РФ соответствующей практики и развертывания научной дискуссии господствующей стала позиция, согласно которой объект договора подряда (в том числе и строительного) на создание новой вещи уже на стадии создания становится собственностью подрядчика, который по завершении работ передает заказчику законченный результат, а вместе с ним и право собственности на этот результат (новую вещь) . При этом с точки зрения норм позитивного права данный подход обосновывался ссылкой на п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которого по договору подряда на создание новой вещи подрядчик передает права на нее заказчику, а в теоретическом аспекте — тем, что только такой подход позволяет сделать обоснованный вывод о предмете договора подряда как результате работ.

———————————
См., например: Брагинский М.И. Подряд // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарий. Алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 367 и сл.; Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июня 1996 г. по делу N 373/96.

Отсюда на практике делалось несколько практических выводов: во-первых, право собственности заказчика на вновь созданный объект недвижимого имущества является производным; во-вторых, до передачи заказчику объекта, оконченного строительством, подрядчик вправе распорядиться этим объектом; в-третьих, до указанной передачи на этот объект возможно обращение взыскания по долгам подрядчика, а не заказчика.

В то же самое время в литературе были выдвинуты существенные доводы, обосновывающие противоположный подход .

———————————
См., например: Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.

В частности, ст. 712 ГК РФ устанавливается право подрядчика при неисполнении определенных обязанностей заказчиком на удержание объекта договора подряда (в том числе по созданию вещи). Само наличие упомянутого права предполагает наличие у удерживаемой вещи собственника, которым не может быть подрядчик, поскольку удерживать свою вещь бессмысленно. Очевидно, что собственником создаваемой вещи может быть только лицо, для которого создается вещь, т.е. заказчик. В связи этим нельзя забывать положения ст. 218 ГК РФ, в силу которой лицо, создавшее вещь для себя, приобретает на нее право собственности. При этом заключение о том, что подрядчик создает вещь для себя, едва ли может найти обоснование как с правовой, так и с экономической точки зрения.

К этому следует добавить, что признание собственником вещи, создаваемой по заданию, в интересах и за счет заказчика, подрядчика необоснованно создает для заказчика риск обращения взыскания на эту вещь по долгам подрядчика, а также риск банкротства последнего (которые весьма велики с учетом достаточно длительных сроков строительства). Немаловажно и то, что логическим продолжением первого подхода является постановка вопроса о соотношении договора подряда на создание новой вещи и договора купли-продажи будущей вещи. Если собственником создаваемой вещи является подрядчик, который передает право на нее заказчику, то основание для приобретения права собственности на эту вещь заказчиком является производным, иначе говоря, подряд растворяется в купле-продаже, утрачивая признаки обязательства по выполнению работ и становясь обязательством по передаче имущества в собственность. Отсюда следует вывод, что договора подряда на создание новой вещи не существует, а это не соответствует закону и теоретически необоснованно.

Представляется, что приведенные аргументы в пользу обеих позиций были предметом рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при обсуждении Обзора практики рассмотрения споров по договорам строительного подряда, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 (далее — Обзор), итогом которого стал вывод о том, что возникновение права собственности на объект (незавершенного) строительства возможно на стороне заказчика, а не подрядчика при условии прекращения подрядных отношений и истребования заказчиком этого объекта у подрядчика (получения владения им). При этом в описательной части п. 21 Обзора было особо указано на то, что право собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть как на недвижимое имущество с момента государственной регистрации права собственности на него за заказчиком (ст. 219 ГК).

В данной правовой позиции можно увидеть указание на разрешение двух принципиальных вопросов.

Во-первых, право собственности заказчика на объект строительства является первоначальным, а не производным (речь в рассматриваемом пункте Обзора идет о регистрации права собственности заказчика на соответствующий объект, а не о регистрации перехода права собственности не него, первоначально зарегистрированного за подрядчиком).

Во-вторых, вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о возникновении у заказчика права собственности на объект (незавершенного) строительства после прекращения подрядных отношений хотя и приводит, в свою очередь, к практическому выводу об отсутствии такового в рамках действующего договора строительного подряда (который, возможно, поколеблен новой редакцией ст. 130 ГК РФ), но не дает однозначного ответа на вопрос о статусе данного объекта в этот период.

В рассматриваемой правовой позиции можно найти отражение давно высказываемого мнения, что право собственности на вещь, создаваемую по договору (подряда), может возникнуть не ранее момента, с которого вещь можно признать созданной, существующей; при этом для движимых вещей таким моментом является факт окончания соответствующей деятельности (по созданию вещи), а для недвижимых — государственная регистрация права собственности на нее (ст. 219 ГК) . Очевидно, что при такой постановке вопроса рассуждения о том, в чьей собственности находится создаваемая по договору вещь, теряют смысл, поскольку такой вещи как объекта прав не существует, а следовательно, невозможно ни распоряжение ею, ни обращение взыскания на нее.

———————————
См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2007. Т. II. С. 39 и сл. (автор соответствующей главы — Е.А. Суханов).

Однако представляется, что возможен и иной подход. Приведенное суждение, верно отмечая значение момента создания новой вещи и регистрации права на нее, возможно, недооценивает то, что этот момент важен главным образом для динамики обязательственных (подрядных) отношений, в частности, для решения вопросов, связанных с исполнением обязательства подрядчиком, но может и не оказывать решающего воздействия на определение момента возникновения вещи как объекта гражданских прав. Окончание создания новой вещи подрядчиком безусловно означает возникновение вещи, требуемой заказчиком, но не может однозначно свидетельствовать о том, что до этого момента отсутствует иная вещь как объект материального мира, имеющий определенную ценность. Равным образом государственная регистрация права собственности на объект (незавершенного) строительства безусловно означает возникновение права на этот объект как на недвижимое имущество именно с момента такой регистрации, но не отвечает на вопрос о статусе соответствующего объекта до момента осуществления последней.

В пользу вывода об отсутствии прочной связи момента возникновения новой вещи с исполнением подрядчиком своего обязательства или государственной регистрацией права свидетельствуют и некоторые нормы ГК РФ. Так, в силу ст. 712 Кодекса подрядчик при неисполнении определенных обязательств заказчиком имеет право на удержание результата работ (т.е. создаваемой вещи), включая право кредитора (подрядчика) удовлетворить свои требования из ее стоимости в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Следует подчеркнуть, что институт удержания возможен лишь в отношении вещи как объекта гражданских прав, о чем прямо свидетельствуют нормы ст. ст. 359 и 360 ГК РФ, на которые имеется ссылка в ст. 712 Кодекса. В связи с этим, как представляется, сложно выдвинуть аргументы в пользу вывода о том, что неисполнение некоторых обязанностей заказчиком (например, обязанности по уплате части цены договора в виде аванса) при стабильности подрядных отношений может повлиять на правовой режим результата работ. К этому стоит добавить, что приведенная норма ст. 219 ГК РФ нисколько не препятствует квалификации объекта строительства как недвижимой вещи, право собственности на которую принадлежит заказчику и до государственной регистрации. Путь для этого открывает то, что государственная регистрация не имеет правоустанавливающего значения, а само право собственности возникает с момента регистрации для третьих лиц, т.е. именно с этого момента объект строительства может быть включен в имущественный оборот. Поэтому подход к создаваемой по договору вещи не как к вещи не может считаться единственным, что открывает дорогу к выяснению вопросов о том, кто является собственником вещи, создаваемой по договору подряда, а также о том, к какому виду вещей она относится. При этом приведенная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно свидетельствует лишь об условиях возникновения права собственности на соответствующий объект как на недвижимое имущество, четко не разрешая вопрос о его статусе в рамках действующего договора строительного подряда.

Окончательное разрешение этих вопросов на уровне судебной практики было бы полезным, особенно с учетом продолжающих возникать на практике противоречий .

———————————
См., например: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 февраля 2003 г. по делу N А11-3689/2002-К1-4/166Б, ФАС Поволжского округа от 11 апреля 2002 г. по делу N А57-12744/01-10.

Вместе с тем только решение вопроса о собственности в пользу заказчика может окончательно дать договору строительного подряда самостоятельную жизнь.

2. В комментируемой статье ставится очень важный для договора строительного подряда вопрос о соотношении понятий «новое строительство», «реконструкция», «капитальный ремонт».

Статья 740. Договор строительного подряда

СТ 740 ГК РФ

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий к Ст. 740 Гражданского кодекса РФ

1. Комментируемая статья определяет специфику подрядных отношений при строительстве. Как следует из формулировки п. 1, существенными условиями договора строительного подряда являются наряду с предметом цена и срок, без согласования которых он не может считаться заключенным.

Сторонами договора являются заказчик и подрядчик, субъектный состав которых законодателем не конкретизирован. Представляется, что в роли заказчика могут выступать любые субъекты гражданского оборота, в то время как подрядчиком может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, к числу основных видов деятельности которых отнесено производство строительных (в т.ч. ремонтных) работ.

2. В п. 2 комментируемой статьи конкретизируются те действия подрядчика, совершение которых отвечает интересам заказчика (образуя тем самым материальную сторону предмета договора). Особо следует отметить, что к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений также могут применяться положения комментируемого параграфа ГК России, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Таким образом, данная норма изложена как диспозитивная, следовательно, стороны могут предусмотреть, что их отношения регулируются договором об оказании услуг. Другой вариант состоит в том, что к отношениям по капитальному ремонту применяются лишь общие положения о договоре подряда.

Соответственно, если предметом договора служит текущий ремонт здания, помещения, в таком случае подрядных отношений не возникает.

Как следует из комментируемой статьи, обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком является факультативной по отношению к основному содержанию договора. Наличие данной обязанности не подразумевается, она должна быть прямо предусмотрена в договоре. В свою очередь, необходимым условием действительности данной обязанности является срок выполнения подрядчиком указанных действий. При строительстве нового объекта данная обязанность является более актуальной, чем при капитальном ремонте, хотя и в последнем случае возможны различные сочетания действий (например, как свидетельствует судебная практика, разновидностью подобной обязанности может быть установка счетчиков электроэнергии в здании и т.п.). Таким образом, договор подряда может содержать среди своих условий два обязательных срока – срок выполнения подрядных работ и срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Читайте также:  Загородный дом: особенности при строительстве

3. Как следует из п. 3 комментируемой статьи, если заказчиком выступает гражданин, а цель договора состоит в удовлетворении его личных потребностей, к строительному подряду применяются соответственно (т.е. субсидиарно) положения о бытовом подряде. Представляется, что отношения строительного подряда не противоречат специфике бытового подряда. Первые имеют предметные особенности, вторые – субъектные особенности. Поэтому данная юридическая конструкция возможна. Такое правоотношение, по существу, представляет собой смешанный договор.

4. Применимое законодательство:

5. Судебная практика:

– информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51;

– Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 по делу N А56-66319/2012;

– Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2013 по делу N А56-77039/2012;

– Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2013 по делу N А41-8404/12;

– Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2013 по делу N А56-32171/2012.

Договор строительного подряда: основные положения

Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников.

Понятие договора строительного подряда раскрывается законодателем в ст. 740 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Источники правового регулирования

Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регули- руются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда.

Кроме ГК РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, об архитектурной деятельности в Российской Федерации, Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др. К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.

Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы.

Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.

Элементы договора

К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок.

– стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.

Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией–генеральным подрядчи- ком или прямой договор со специализированной компанией.

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики выполняют комплексы специальных строительно-монтажных работ.

Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ, к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены»

– иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвестроры. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные ор- ганизации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка – страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты.
Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.

В соответствии с нормами ст. 749 ГК РФ Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с под- рядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Кроме перечисленных выше субъектов, на рынке строительного подряда действуют: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения.

– предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.

Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного подряда? Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:



    наименование и месторасположение объекта строительства (в том числе, когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);

характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утверж- ден проект);

  • перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.
  • Целесообразно, давая характеристику объекта строительства, указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь в случае, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления ин- формации об эксплуатации объекта и т. п.

    Характеристика предмета договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к этой документации требования. Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Предмет договора подряда является его существенным условием, поэтому при отсутствии в договоре условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о предмете, договор считается незаключенным.

    – форма. Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 —161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность ( ст. 162 ГК РФ).

    По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие ( ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон,

    влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным ( ст. 165 ГК РФ).

    В условиях обычного делового оборота договор строительного подряда заключается сторонами в простой письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор целесообразно составить с включением в не- го подробного перечня прав и обязанностей сторон.

    В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаи- мных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.

    Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов.

    Необходимо учесть, что при согласовании условий и оформлении договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и максимально учесть свои интересы. Это позволит говорить о том, что конкретный договор заключен на взаимовыгодных для сторон условиях и отвечает основным принципам гражданских правоотношений.

    – цена. Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно ст. 746 ГК РФ расчеты заказчика с подрядчиком производятся в порядке, установленном законом или заключенным до- говором строительного подряда. Ввиду большого объема строительных работ, цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейной перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и иные предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743 – 744 ГК РФ .

    Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1 ст. 746 ГК РФ, согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой.

    Основание и порядок внесения изменений в техническую документацию регламентируется правовыми нормами ст. 744 ГК РФ. Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

    Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами.

    В соответствии с п. 5 ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачи- вать эти работы.

    Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. В соответствии со ст. 711 ГК РФ договором может быть предусмотрена предварительная оплата выпо-лненных работ, оплата по мере выполнения их отдельных этапов, оплата за объемы работ, фактически выполненные за отчетный период, либо окончательная оплата после сдачи работ заказчику.

    Расчеты между заказчиком и подрядчиком производятся на основании унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ.

    – срок. Срок в договоре строительного подряда также относится к существенным условиям. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, в договоре обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения подрядчиком строительных работ, определены промежуточные сроки завершения отдельных этапов работы.

    Читайте также:  Расторжение договора банковского счета

    Согласование сроков исполнения взаимных обязательств стороны обычно оформляют различными календарными планами и графиками, которые прилагаются к договору строительного подряда и становятся его неотъемлемой частью.

    Ответственность сторон за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда предусмотрена действующим законодательством и может быть определена условиями заключенного договора. Так, если сроки строительства будут нарушены подрядчиком и заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

    При неисполнении обязанности по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ заказчик может утратить право на возмещение убытков (п. 1 ст. 750 ГК РФ). При этом следует учесть, что перечень работ по созданию «необходимых условий» должен быть согласован сторонами в договоре строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

    Содержание договора

    Содержание договора строительного подряда составляют права и обязанности сторон. Знание законодательства о правах и обязанностях сторон договора строительного подряда поможет участникам правоотношений защитить свои интересы еще на стадии преддоговорных переговоров по согласованию условий будущего договора. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что объем возложенных на подрядчика прав и обязанностей более широк – это объясняется спецификой выполняемых работ.

    В гражданском обороте, основанном на рыночных отношениях, договор строительного подряда занимает особое место. И прежде всего это связано с тем, что в строительной сфере произошло резкое изменение источников инвестиций – от бюджетного финансирования к преобладанию внебюджетных (частных) источников. Изменение источников финансирования неизбежно влечет за собой повышенную имущественную ответственность участников правоотношений, в т. ч. за возможные риски.

    Повышение имущественной ответственности и уровня рисков приводит к тому, что договор становится основным юридическим документом, регулирующим права и обязанности контрагентов во всех сферах инвестиционно-строительных правоотношений. И от того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора, зависит стабильность этого сегмента рынка и степень правовой защищенности его участников.

    Валентина Сидорова, исполнительный директор НП «Правовое бюро «ФЭЛИКС», к. ю. н., доцент кафедры гражданского и трудового права СПбГУП

    Разграничение договоров при выполнении строительных работ

    Юлия Гаврилова, юрисконсульт АКГ «Интерком-Аудит»

    Опубликовано в “Финансовой газете” №1, 12.01.2010

    Регулирование отношений, связанных с проведением строительных работ, является актуальной проблемой как на данный момент, так и во все времена. Строительство жилых домов, офисных помещений и прочих объектов недвижимости всегда было и будет востребовано на рынке. Учитывая сложность работы, необходимость соответствия ее результата многочисленным нормативам, высокую стоимость рабочей силы и стройматериалов, а также значительную прибыль, получаемую в результате продажи построенных объектов, можно понять, почему регулирование отношений в сфере строительства является таким объемным и вызывающим множество спорных ситуаций.

    Договор строительного подряда является наиболее часто используемой формой для регулирования отношений, связанных со строительными работами. Но такие отношения могут возникать также и из иных договоров (например, инвестиционный договор) и тогда появляется проблема правильной квалификации договора для определения норм законодательства, регулирующих такие отношения.

    Арбитражные суды рассматривают большое количество разнообразных споров между сторонами договоров, связанных со строительством. В ходе рассмотрения таких дел судьи часто сталкиваются с проблемой правильной квалификации договора: ведь отношения по поводу проведения строительных работ могут быть оформлены различными договорами, порождающими различные последствия для их сторон. Судьям приходится квалифицировать договор самостоятельно, исходя из его содержания, а не названия, определенного сторонами.

    Строительный подряд в системе отношений по договору общего подряда

    Самой естественной формой взаимоотношений относительно выполнения каких-либо работ с последующей передачей их результата заказчику является договор подряда.

    Понятие договора подряда закреплено 702 статьей Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной статье, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В определении, приведенном Гражданским кодексом, не конкретизируются виды работ, выполняемых по договору подряда, что предоставляет сторонам такого договора относительную свободу в определении требуемых работ. Договор строительного подряда является отдельным, узкоспециализированным видом договора подряда, его понятие содержится в статье 740 Гражданского кодекса: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

    Исходя из этого определения, мы видим, что существенными условиями договора строительного подряда являются: предмет, начальный и конечный сроки проведения работ, а также договорная цена указанных работ.

    Если в договоре не будут определены все существенные условия, суд может признать такой договор незаключенным и сторонам придется возвращать полученное или компенсировать то, что вернуть невозможно.

    Рассмотрим особенности договора строительного подряда, отличающие его от прочих видов подряда и других договоров.

    Предмет договора – это совокупность работ, действий, обязательств, характеризующих сущность заключаемой сделки (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный Экономический Словарь»). Таким образом, предметом договора являются основные отношения, по поводу которых стороны заключают договор, на регулирование которых направлены все прочие условия договора.

    Предмет договора строительного подряда определяется перечнем работ, которые обязуется выполнить подрядчик. Это может быть строительство определенного объекта и/или «выполнение иных строительных работ». Следует обратить внимание, что понятие «строительные работы» раскрывается Постановлением Федеральной службы государственной статистики от 1 февраля 2006 года №5. Так, указанным Постановлением к строительным относятся «работы по подготовке строительных площадок, снос зданий, работы экскаваторные и землеройные, основные строительные работы по сооружению жилых, промышленных, торговых и общественных зданий, спортивных, инженерных сооружений и других объектов гражданского строительства, автомагистралей, туннелей, магистральных трубопроводов, линий связи, монтаж оборудования, монтаж и сборка зданий из готовых конструкций, аренда (на срок до одного года) оборудования для строительства». Данный список является исчерпывающим, следовательно, если работа, предусмотренная договором строительного подряда, не является строительной, то к регулированию таких отношений будут применяться общие нормы о подряде. Так, например, выполнение косметического ремонта, установка в здании сантехники и прочего оборудования не могут быть предметом договора строительного подряда, а применяться к таким работам будут общие положения о подряде, закрепленные в первом параграфе 37 главы Гражданского кодекса.

    Но возможна и обратная ситуация: исходя из определения строительных работ, можно прийти к выводу, что любой договор, имеющий своим предметом выполнение строительных работ, является договором строительного подряда. Далеко не всегда это так. В определении строительных работ указаны также отношения по аренде оборудования для строительства. Очевидно, что регулироваться такие отношения будут положениями об аренде, закрепленными в 34 главе Гражданского кодекса.

    Наиболее подробный перечень строительных работ и услуг приведен в разделе F Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг – «Продукция и услуги строительства». В этом достаточно объемном перечне можно выделить основные направления работ: работы по подготовке к строительству (предшествующие строительству), собственно строительство (возведение зданий, сооружений), услуги по монтажу оборудования, услуги по завершению строительства (изоляционные, отделочные работы, установка ограждений, благоустройство и прочие услуги). Также данный перечень включает в себя услуги по аренде оборудования для строительства и сноса (регулируются нормами об аренде) и услуги по разработке проектной документации и технико-экономическому обоснованию продукции (глава 38 Гражданского кодекса «Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ»).

    Гражданский кодекс устанавливает, что договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность страхования объекта строительства, возлагаемая на сторону, которая несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (статья 742 ГК РФ). Эта норма не является императивной, однако ее можно рассматривать как рекомендательную, потому что включение такого условия в договор может избавить стороны от споров о восстановлении утраченного или поврежденного объекта строительства. Необходимость включения такого дополнительного условия в договор строительного подряда, очевидно, вызвана высокой стоимостью самих объектов строительства, а также работ по их восстановлению.

    Важной особенностью договора строительного подряда является условие о выполнении работ подрядчиком в соответствии с технической документацией определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (статья 743 ГК РФ).

    Судебная практика показывает, что, несмотря на важность условия выполнения работ в соответствии с технической документацией, отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года №51 приводится пример дела, по которому суд признал договор строительного подряда заключенным, а его условия – согласованными сторонами, хотя техническая документация и не была согласована и подписана сторонами в надлежащем порядке. Суд установил, что все существенные условия были согласованы сторонами в тот момент, когда заказчик был ознакомлен с типовым образцом заказываемого им объекта строительства и не имел возражений против строительства по указанному образцу. Таким образом, предмет договора строительного подряда был полностью согласован сторонами договора и договор был признан судом заключенным в надлежащем порядке (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года №51 “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”).

    Итак, можно сделать вывод о том, что наличие технической документации конкретизирует предмет договора, и тем самым помогает избежать большого количества споров, относящихся к объекту строительства. Но в то же время, предмет договора строительного подряда может быть согласован иными способами, не запрещенными законом.

    Строительный подряд и инвестиции в строительство: проблема правильной квалификации договорных отношений

    Строительные работы, регулируемые, как правило, договором строительного подряда, также могут выполняться и по иным основаниям. Например, широко распространена практика заключения инвестиционных договоров, условия которых фактически соответствуют положениям о строительном подряде. Суды при рассмотрении споров, возникающих при исполнении таких неоднозначных договоров, самостоятельно квалифицируют договор, анализируя состав прав и обязанностей сторон договора, и применяют нормы законодательства, соответствующие произведенной квалификации.

    Отношения по инвестиционному договору сходны с отношениями строительного подряда, так как инвестиции, как правило, вкладываются именно в строительство. Однако, имеются существенные различия в рассматриваемых видах договоров.

    Исходя из определения, закрепленного в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений» (далее по тексту – ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений»), инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В качестве инвестиций могут быть вложены денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений»).

    На основе приведенного определения, а также исходя из целей заключения инвестиционного договора, можно сделать вывод о том, что существенными условиями инвестиционного договора будут являться условия о строящемся объекте (как результат проведенных строительных работ), условия распределения права собственности на построенный объект и доли участия сторон договора в финансировании строительства.

    Договор строительного подряда не включает условие о распределении права собственности на результат работы. Исходя из определения договора подряда (обязанность подрядчика сдать результат работ заказчику), у подрядчика не возникает имущественных прав на объект строительства, созданный на условиях договора строительного подряда.

    Также строительный подряд не предусматривает денежного участия подрядчика в строительстве, что существенно для инвестиционного договора.

    Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем постановлении от 13 декабря 2007 года №КГ-А40/12818-07 по делу №А40-9390/07-85-64 разъяснил, что в случаях, когда договор предполагает «вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений к отношениям сторон не должны применяться нормы права, регулирующие отношения между подрядчиком и заказчиком из договора строительного подряда, отличные по своей правовой природе от отношений инвесторов по осуществлению инвестиционной деятельности».

    Суды, при рассмотрении споров по исполнению договоров, связанных со строительством, анализируют договор в соответствии с его основными целями и условиями и могут прийти к выводу о несоответствии названия договора его содержанию (например, Постановлением ФАС Московского округа от 13 декабря 2007 года № КГ-А40/12818-07 по делу № А40-9390/07-85-64 договор строительного подряда был признан инвестиционным договором, к которому недопустимо применение законодательства о строительном подряде).

    Ошибка в квалификации договора может привести к применению к договору норм законодательства, не соответствующих действительному содержанию договора, а также к судебному разбирательству.

    В соответствии с 747 статьей ГК РФ заказчик несет дополнительные обязанности по договору строительного подряда. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

    В том случае, если заказчик не выполнит эту обязанность, у подрядчика не будет возможности приступить к исполнению договора и, соответственно, исполнить его в надлежащий срок.

    В инвестиционном договоре обязанность по предоставлению земельного участка может нести любая из сторон, согласно договоренности. В случае, когда эта обязанность закреплена за застройщиком, то предоставление земельного участка можно считать инвестицией в строительство, так как имущественное право на земельный участок подлежит денежной оценке.

    Как мы видим, в инвестиционном договоре появляется новое действующее лицо, которого не было в договоре строительного подряда – застройщик. Определение этого понятия содержится в Градостроительном кодексе, а также оно дано в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Согласно Градостроительному кодексу, застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (часть 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

    Определение, данное федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», содержит несколько иную формулировку: застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

    Читайте также:  Расторжение договора банковского счета: правила

    Из приведенных определений следует, что застройщик – это лицо, во-первых, владеющее земельным участком; во-вторых, имеющее намерение организовать проведение строительных работ на этом участке.

    Как было сказано выше, по договору строительного подряда именно заказчик обязан предоставить земельный участок для строительства. Исходя из законодательного определения застройщика, застройщик является стороной только в инвестиционном договоре.

    На практике стороны инвестиционных договоров могут столкнуться со следующей проблемой: договор-то они заключили инвестиционный, а вот регулировать его исполнение стороны (или одна из сторон) желают с помощью норм о строительном подряде.

    Например, в судебной практике имеется случай, когда заказчик обращался в суд за признанием инвестиционного договора незаключенным по той причине, что его условия не соответствовали положениям о строительном подряде. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска, что подтвердили также и апелляционная, и кассационная инстанции. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа исходил из того, что, если инвестиционный договор заключен с соблюдением всех условий, предусмотренных именно для договора об инвестициях, то нормы строительного подряда к такому договору не должны применяться.

    Итак, как же все-таки разграничить договор строительного подряда и инвестиционный договор?

    Следует воспользоваться методом, применяемым судьями при рассмотрении споров, возникающих при исполнении договоров о строительстве. Самое главное – это анализ целей каждой стороны. Стоит определить, какие цели преследовались лицами, заключавшими договор, и квалификация договора будет определена.

    Если договор устанавливает, что одна сторона платит и затем получает в собственность результат строительных работ полностью, то этот договор однозначно является строительным подрядом.

    Если результат строительства согласно договору будет разделен на части, принадлежащие сторонам, при том, что каждая из сторон вносила в процесс строительства свой материальный (подлежащий оценке) вклад, то должны применяться нормы инвестиционного договора.

    Заключение

    Какой договор заключать – дело договаривающихся сторон. Они могут сами определить квалификацию заключаемого договора, ориентируясь на преследуемые цели и возможность своего участия: финансового или организационного. Бывает так, что лицо (физическое или юридическое) имеет средства для осуществления строительной деятельности (лицензию, квалифицированных работников, оборудование), но не желает вкладывать денежные средства в организацию строительного производства. Для такого лица наиболее подходящим станет договор строительного подряда, во исполнение которого она применит имеющиеся у нее средства. Если же организация имеет и все условия для проведения строительных работ, и денежные средства, но не желает или не имеет возможности вложить их в строительство полностью, то ей придется привлечь инвестора для софинансирования такого строительства, а при достижении результата работы выделить часть постройки в пользу вложившего свои деньги (или другие материальные блага) инвестора.

    Статья 740. Договор строительного подряда

    1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

    2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

    В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

    3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

    1. Нормы параграфа, открываемого коммент. ст., выступают в качестве специальных по отношению к общим правилам о подряде, содержащимся в § 1. Пункт 1 ст. 740 содержит определение договора строительного подряда, который является одним из видов договора подряда.

    В качестве заказчика может выступать в принципе любое лицо, физическое или юридическое, а также государство или муниципальное образование. Напротив, стать подрядчиком в большинстве случаев имеет право лишь лицо, имеющее необходимую лицензию. Согласно ст. 17 Закона о лицензировании для осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии со стандартом требуется лицензия. Указанная деятельность включает в себя выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.

    2. Предмет строительного подряда составляет результат работ, подлежащий передаче подрядчику, при этом результат не любых работ, а лишь тех, которые относятся к числу строительных. Понятие “строительные работы” достаточно определенно раскрыто в п. 2 ст. 740. К ним относятся строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Предметом строительных работ могут являться только объекты недвижимости, в отношении которых осуществляются строительство и реконструкция.

    Выполнение работ по строительству или реконструкции движимого имущества договором строительного подряда не опосредуется. Такого рода отношения регулируются общими положениями о подряде.

    Выполнение монтажных и пусконаладочных работ регулируется договором строительного подряда только в случае, когда эти работы неразрывно связаны со строительством или реконструкцией объекта недвижимости. Если соответствующие работы носят самостоятельный характер, то их выполнение регулируется общими нормами о подряде.

    К числу строительных работ не относятся работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. В то же время в ГК указано, что к соответствующим отношениям, по общему правилу, применяются нормы о строительном подряде.

    Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, которая охватывается понятием “строительные работы”. Капитальный ремонт включает в себя строительные и организационно-технические мероприятия по устранению физического и морального износа, не связанные с изменением основных технико-экономических показателей здания, и допускает замену при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Реконструкция, напротив, предполагает изменение основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа.

    Помимо строительных работ договор строительного подряда в случаях, предусмотренных договором, регулирует отношения по обеспечению подрядчиком эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока после его принятия заказчиком. Впрочем, такого рода отношения могут регулироваться и отдельным договором, который по своей природе относится к договору возмездного оказания услуг. Будучи включенным в договор строительного подряда, он теряет свою самостоятельность и становится его составной частью.

    3. Существенными условиями договора строительного подряда, помимо предмета, являются срок и цена. При отсутствии условия о сроке выполнения работ договор считается незаключенным (п. 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда). В договоре строительного подряда применяются общие сроки для договоров подряда: начальный, промежуточный и конечный (ст. 708 ГК). Как правило, они указываются в графиках производства работ, являющихся приложениями к договору.

    Цена договора определяется на основании сметы, которая неизменно сопутствует любому договору строительного подряда. Сметный расчет в большинстве случаев производится на основе базисного уровня сметных цен, определенных в соответствии с нормативами, которые установлены в СНиПах. Далее полученная сумма пересчитывается по состоянию на текущий день на основании индексов стоимостных показателей, определенных региональным центром по ценообразованию (соответствующие центры созданы во всех субъектах РФ), с учетом инфляции. Рассчитанная величина представляет собой, по сути, себестоимость строительных работ. Она увеличивается на размер прибыли подрядчика, согласованный сторонами, и вносится в договор в качестве его цены. Данный метод расчета цены договора получил наименование базисно-индексного.

    4. Во многих случаях строительные работы могут осуществляться только после получения разрешения на строительство, предусмотренного ст. 62 Градостроительного кодекса. Указанное разрешение не требуется, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также при возведении временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

    5. Пункт 3 коммент. ст. указывает на правила, которые подлежат применению в случае, когда строительные работы выполняются для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика). Согласно данной норме, помимо правил о строительном подряде, соответствующие отношения в части прав заказчика по договору регулируются также нормами ГК о бытовом подряде. В случае противоречия между правилами о строительном и бытовом подрядах, устанавливающими объем прав заказчика, преимущество в этой части имеют нормы о договоре бытового подряда. Помимо этого к соответствующим отношениям применим Закон о защите прав потребителей.

    Договор строительного подряда

    Договор подряда на строительство объекта

    • Контроль над соответствием документации законодательству;
    • Договор предусматривает все возможные аспекты;
    • Контроль соблюдения технических стандартов.

    Бесплатная консультация

    Заполните простую форму для быстрого расчета стоимости проведения аудита либо позвоните нам по телефону. Наши менеджеры ответят на интересующие вас вопросы, сориентируют по срокам и стоимости выполнения работ. Мы строго придерживаемся принципов честности и конфиденциальности в отношениях с клиентом.

    Анализ сметы расходов позволяет выявить, в каких моментах исполнитель завышает расценки или необоснованно занижает цены. Сметная экспертиза представляет собой полный анализ заявленных показателей и их достоверность. Она поможет выявить недочеты и сократить расходы еще до начала строительства.

    На личной встрече в нашем офисе, удобно расположенном в центре Москвы, у вас будет возможность познакомиться и убедиться в компетенции наших экспертов, детально обсудить все пункты подготовленного коммерческого предложения, актуализировать договор, исходя из особенностей ваших текущих задач.

    На протяжении всего периода реализации проекта с вами работает персональный менеджер, который всегда готов проконсультировать по текущим вопросам и задачам. Наша компания отличается дружественным подходом, отсутствием формализма, решением конкретных практических задач, стоящих перед клиентом.

    Определив цель и объем работ, мы полностью проверяем предоставленные заказчиком данные, анализируем смету доходов и расходов. Готовим соответствующее заключение и защищаем его перед заказчиком. Кроме того, мы помогаем корректно и быстро исправить выявленные в смете недочеты. Оценив уровень профессионализма и оперативность выполнения работ, клиенты повторно обращаются за консультацией в КСК групп.

    Договор строительного подряда

    Специалисты КСК групп разрабатывают и оформляют договоры строительного подряда различного уровня сложности. Главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) регулируются вопросы подряда (в том числе строительного — ст.ст. 740-762 ГК РФ).

    Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

    Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Заказчиком может выступать любой субъект гражданских правоотношений. Если заказчик — гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда (ст. 730 ГК РФ); в случае, если заказчиками являются государственные органы, органы управления государственными внебюджетными фондами, казенные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации — правоотношения оформляются государственным или муниципальным контрактом на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (ст.ст.763-768 ГК РФ).

    Заказав услугу по разработке и составлению договора строительного подряда у специалистов КСК групп, вы получите

    • Детальную проверку всей технической документации на строительные материалы, детали и конструкции; сметы;
    • Контроль соблюдения технических стандартов;
    • Контроль актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства;
    • Контроль актов всех работ, выполняемых в процессе строительства (в том числе строительно-монтажных работ);
    • Договор строительного подряда с четко сформулированными условиями, учитывающий все нюансы действующего законодательства (в том числе наступление возможных форс-мажорных ситуаций).

    Оформление договора строительного подряда в КСК групп

    Договор строительного подряда может охватывать не только строительство объекта, но и его реконструкцию, выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

    В соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (за исключением ряда случаев).

    В договоре строительного подряда должны быть детально определены права и обязанности сторон, перечень и сроки выполнения работ, цена работ и порядок оплаты, процедура приемки работ, вопросы страхования объекта строительства, техническая документация, ответственность сторон за нарушение условий договора, а также иные вопросы, определенные ГК РФ, и имеющие важное значение для договора строительного подряда. Соблюдение строительных норм и правил (СНиПов) является обязательным при исполнении договора строительного подряда.

    Почему следует обратиться в КСК групп для составления договора строительного подряда:

    • Мы создаем исключительно отраслевые решения;
    • Наличие практического опыта, подтвержденного успешной реализацией многочисленных строительных объектов;
    • Разработка индивидуальных системных решений, учитывающих Ваши потребности и инфраструктуру;
    • Качество работы наших экспертов подтверждают своими отзывами крупные российские компании;
    • Опыт работы на внутреннем строительном рынке составляет более 5 лет.

    Особенности договора строительного подряда

    В целях минимизации рисков возникновения дальнейших судебных споров по договору строительного подряда между заказчиком и подрядчиком важно, чтобы договор включал в себя основные пункты, четко отражал необходимые детали.

    В обязательном порядке данный документ должен содержать:

    • полное описание объекта строительства, который должен быть построен;
    • перечень строительных работ;
    • права и обязанности сторон договора;
    • состав и содержание технической документации;
    • порядок страхования объекта строительства;
    • вопросы обеспечения строительства материалами и оборудованием;
    • цена и порядок оплаты работ;
    • процедура сдачи и приемки работ;
    • гарантии качества работ;
    • ответственностью сторон договора за ненадлежащее исполнение условий договора.

    Также в договоре строительного подряда отдельно должны быть отражены такие вопросы, как предоставление заказчиком земельного участка, транспортировка грузов и стройматериалов, способы осуществления надзора, условия работы (или ее прекращения) при форс — мажорных обстоятельствах.

    Некоторые из вышеуказанных условий не являются существенными, без их указания договор также будет являться заключенным, однако, отсутствие данных условий в договоре может значительно затруднить исполнение договора в последующем, повлечь судебные споры и финансовые убытки для сторон договора.

    Стоимость оформления договора строительного подряда

    Стоимость оформления договора обычно зависит от объема выполняемых работ, количества пунктов, которые нужно включить в договор, а также времени, затрачиваемого для предварительного изучения документации.

    Для получения первичной бесплатной консультации:

    Ссылка на основную публикацию