Как купить квартиру которая в залоге у банка

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.”>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве Откроется в новой вкладке.”>аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого Откроется в новой вкладке.”>покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как Откроется в новой вкладке.”>вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Откроется в новой вкладке.”>Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, Откроется в новой вкладке.”>сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал Откроется в новой вкладке.”>использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.”>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Читайте также:  Как правильно выбрать скинали для кухни

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.
  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Стоит ли покупать квартиру в залоге?

В объявлениях о продаже можно сразу увидеть квартиры, находящиеся в залоге, — это прописано красным цветом. На Krisha.kz сейчас более 6 тысяч таких предложений. Некоторые покупатели игнорируют их, потому что боятся сложностей с документами, конфликтов с предыдущими владельцами и сомневаются в юридической чистоте сделки.

Krisha.kz разобралась, безопасно ли покупать залоговую недвижимость, какие риски могут быть и как их избежать.

Итак, существует два основных вида реализации залогового имущества.

1. Без участия банка

Приобрести залоговую квартиру можно напрямую у продавца. Для этого в его договоре с банком должна быть прописана возможность досрочного погашения кредита без штрафов. У заёмщика не должно быть никаких задолженностей и срывов сроков.

Подобный вариант можно выбрать тогда, когда срок погашения кредита продавца подходит к концу и вашего задатка достаточно для покрытия остатка задолженности. В этом случае вы оформляете договор задатка у нотариуса и передаёте средства продавцу, который в свою очередь погашает долг перед банком. Квартира выходит из-под обременения. Вы отдаёте оставшуюся сумму собственнику, заключаете сделку.

Если же для закрытия кредита продавца требуется большая сумма, будьте бдительны. Обязательно заключайте предварительный договор с указанием штрафных санкций или договор займа.

— Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части. Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под ареста. По сути, это не является куплей-продажей. Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки. Но это происходит редко, — предостерёг юрист Бахыт Касымбеков.

2. С участием банка

Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.

2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.

Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.

В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.

В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:

  • полную характеристику объекта;
  • точное местонахождение;
  • размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
  • порядок и сроки оплаты стоимости;
  • время и место проведения торгов;
  • название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.

Приём заявок для участия в торгах начинается со дня публикации такого сообщения. Для регистрации в качестве участника вам нужно предоставить заявление (по форме банка), документ, удостоверяющий личность (юридические лица дополнительно предоставляют нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации юрлица) и квитанцию об уплате гарантийного взноса в случае его необходимости. Как правило, он составляет 5–15 % от стоимости залогового имущества. Взнос вернут, если в итоге квартиру вы не купили. Но он остаётся у банка при отказе от участия в торгах по неуважительным причинам.

После победы на аукционе вы получите протокол результата торгов, а после оплаты всей стоимости — оригиналы документов на залоговое имущество и письмо о снятии залога.

Хозяин залогового имущества имеет право обратиться в суд и оспорить итоги торгов в течение трёх месяцев после их завершения. Если суд выявит нарушения законодательства, продажу признают недействительной.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было. С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.

Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях:
— если сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Возможные риски и советы

Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.

Как отметили в Halyk Bank, банк обязан уведомить должника о продаже залогового имущества, и покупателю стоит узнать, выполнено ли это условие:
— При проведении судебной реализации, при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество заёмщика уведомляет частный судебный исполнитель. Обращайте внимание на наличие не выселенных бывших собственников. Зачастую недвижимость, где они до сих пор проживают, продаётся со значительным дисконтом (в целом дисконт от первоначальной стоимости возможен, но это рассматривается индивидуально по поступающим заявлениям клиентов). В любом случае банки уведомляют покупателей о жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда. Покупатель сам решает, готов он приобретать данный залог и принять на себя обязательства по выселению или нет.

При покупке залоговой недвижимости напрямую у банка специалисты ForteBank и Halyk Bank советуют учитывать следующие нюансы:
— Адресная реализация проводится только с согласия заёмщика. Прежде чем покупать залоговую недвижимость таким способом, возьмите у банка всю необходимую информацию о бывших владельцах квартиры. Запросите документально зафиксированное согласие собственника и жильцов залоговой квартиры о передаче её банку. Для оформления сделки купли-продажи потребуется удостоверение личности заёмщика и покупателя, а также согласие супруги/супруга на реализацию/приобретение имущества.
— Проверяйте основные правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры (с включением в общую площадь балкона и лоджии и указанием года постройки дома, перепланировок), справку об обременениях и технических характеристиках объекта.
— Проведите визуальный осмотр недвижимости, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество, а также обговорите с заёмщиком/залогодателем сроки передачи и освобождения недвижимости.
— При приобретении квартиры в рассрочку до внесения вами всей суммы жильё числится за банком. Поэтому придётся уплачивать налог на имущество как юридическое лицо — 1.5 % от общей стоимости.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

При оформлении ипотечного кредитования заемщикам не всегда удается выполнить свои обязательства перед финансовой организацией.

В этом случае банк вынужден выставлять квартиры на продажу, для возвращения выданных физическому лицу денежных средств. Популярность такой недвижимости растет.

Подробно рассмотрим, как купить залоговую квартиру у банка, что для этого нужно, есть ли риски.

Преимущества залоговой недвижимости

Покупка залоговой недвижимости отличается от свободных сделок. Операция производится двумя способами: с участием банка или при посредничестве заемщика.

При этом продажа в любом случае согласуется с финансовой организацией — недвижимость остается в залоге до полного погашения задолженности.

Процедура покупки такой квартиры отличается от приобретения обычного жилья. Здесь есть свои преимущества и недостатки.

Среди плюсов можно отметить:

  • Низкую стоимость. Часто продажа недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной. Если процесс инициировал заемщик, то он стремится быстрее продать квартиру и погасить задолженность. Чтобы ускорить процедуру, продавец готов отдать жилье по заниженной цене. Если продажа происходит через банковский аукцион, то на рассмотрение выносится та сумма, которую еще не успел погасить заемщик. То есть часть средств остается выплаченной. Поэтому цена залоговой недвижимости в любом случае будет ниже стоимости обычного жилья.
  • Возможность покупки по ипотеке. При желании можно переоформить ипотечную программу на себя. Вы продолжите выплачивать средства за заемщика, как бы займете его место. При этом расчет процентной ставки будет произведен исходя из оставшейся суммы долга. То есть процент будет вычислен от сниженной стоимости жилья. Для переоформления необходимо соответствовать требованиям к заемщику: иметь стабильный доход, хорошую кредитную историю и т.д.
  • Чистую сделку. Банк проверяет квартиры перед тем, как выставить их на аукцион. Здесь вы не столкнетесь со скрытыми собственниками или долгами.
  • Риски

    Квартира в залоге чаще всего продается посредством торгов. В этом случае полностью проверить недвижимость невозможно.

    Поэтому, несмотря на положительные моменты, существует также ряд минусов:

  • Долгое оформление. Оформление в собственность залогового жилья занимает больше времени. Это связано с тем, что сначала требуется официально снять обременение с предыдущего владельца. Только после этого можно оформить новые документы.
  • Отказ от сделки. Если вы берете жилье от заемщика, то документально удостоверяйте каждый платеж, проверяйте документы. Так вы обезопасите себя от мошенничества. Иногда продавец может на законных основаниях расторгнуть сделку и при этом оставить за собой внесенный вами залог за жилье.
  • Плохое состояние. За такими объектами в момент продажи никто не следит. При этом заемщики часто продолжают жить в квартире до покупки жилья и не прибираются в нем перед выселением. Поэтому новый собственник приобретает жилплощадь в плачевном состоянии.
  • Незаконная перепланировка. Случается, что заемщики проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  • Задолженность за коммунальные платежи. Согласно закону, ответственность за внесение средств ложится на бывшего собственника, то есть заемщика. Он должен компенсировать сумму за коммунальные услуги или эти средства будут удержаны от стоимости продажи жилья.
  • Несмотря на рост популярности такого типа недвижимости, многие покупатели избегают квартир подобного типа. В большей степени это связано с предрассудками. При совершении сделки купли-продажи жилье перейдет в такую же собственность, как и обычная недвижимость.

    Как избежать рисков

    Купить квартиру, находящуюся в залоге не сложно, но перед совершением сделки стоит проверить объект. Запросите у банка следующие документы:

  • Выписку из ЕГРН. В ней будет отражено ФИО текущего собственника, а также зафиксировано наличие обременений. Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции без согласия банка запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.
  • Паспорт на объект недвижимости. Документ содержит подробный план жилья. Так указана точная площадь квартиры, инвентаризационная цена. Фиксируется информация об общем состоянии дома: дата постройки, состояние, коммуникации, план проведения капитальных ремонтов и т.д.
  • Выписку из домовой книги. Документ содержит информацию о лицах, прописанных в квартире. Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.
  • Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  • Что нужно знать при покупке квартиры в залоге

    Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон: покупателя и банка. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

    Прежде чем купить жилье через аукцион, нужно внимательно изучить следующие детали:

  • Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади. Оцените качество недвижимости насколько это возможно. Выясните, кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность. Убедитесь, что нет несовершеннолетних лиц, которые прописаны в квартире. Это, конечно, не помешает банку выставить недвижимость на продажу, но процесс переоформления собственности в этом случае займет больше времени.
  • Запросите необходимые документы у банка и других уполномоченных организаций. Если какое-то нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  • Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья, если вы покупаете его непосредственно у заемщика. Оцените не только бумаги на квартиру, но и личные документы, например, паспорт. При несоответствии в документах, может получиться так, что продавец сможет законно отказаться от сделки, забрав внесенный вами залог.
  • Где найти квартиру в залоге?

    Существует три канала для приобретения залогового жилья:

    1. Аукционы и торги от банка.
    2. Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
    3. Риэлторские агентства.

    Как купить квартиру с аукциона банка

    Чтобы приобрести квартиру в залоге на торгах, нужно выполнить следующие действия:

  • Зарегистрируйтесь на сайте аукциона. Без регистрации участие в торгах невозможно. Для этого необходимо предоставить свои паспортные данные и выписку со счета, подтверждающую наличие средств на покупку объекта недвижимости.
  • Подготовьте задаток для участия в торгах. Размер депозита указан в описании к каждому лоту. Приблизительный размер взноса — 200 тысяч рублей. Если лот перейдет другому лицу, задаток будет возвращен. Срок возврата составляет до одного месяца.
  • Зайдите на торговую площадку в день открытия аукциона. Выберите понравившийся лот и внесите задаток.
  • Выплатите полную стоимость объекта недвижимости в случае успеха. Срок выполнения условий соглашения — 10 дней. Если денежные средства внесены не будут, то сделка аннулируется, а задаток не возвращается.
  • Принять участие в торгах может любой гражданин Российской Федерации, достигший совершеннолетнего возраста.

    Перечень документов

    Для участия в торгах в 2020 году вам потребуется:

  • заявка на участие в аукционе — оформляется перед мероприятием в отделении банка;
  • денежные средства для внесения первичного взноса за лот;
  • копия паспорта и ИНН;
  • письменное, нотариально заверенное согласие от других членов семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.
  • Перечень документов формируется исходя из типа объекта. Подробную информацию вам сообщат в отделении банка.

    Переоформление ипотеки

    Есть возможность оформить новое жилье в ипотеку. В этом случае сроки выплаты устанавливаются банком.

    Договор заключается при договоренности между двумя сторонами. Если вы, как новый заемщик окажетесь более кредитоспособным, то процедура не займет много времени.

    Требования к заемщикам

    Чтобы переоформить залоговое жилье в ипотеку, нужно соответствовать ряду требований:

    1. Обязательным условием является гражданство. Клиент должен быть гражданином Российской Федерации. При этом необходимо иметь документ, подтверждающий это.
    2. Все операции по ипотечному кредитованию и переоформлению программ ипотеки имеют возрастные ограничения. Получить одобрение могут лица от 21 года.
    3. Официальная трудовая деятельность со стабильным доходом. При этом место работы должно быть постоянным. Минимальный срок трудоустройства на одном месте составляет 6 месяцев. Трудовой стаж за прошедшие 5 лет должен быть не менее 1 года.
    4. Важно, чтобы уровень дохода покрывал выплаты по ипотеке и бытовые нужды. Расчет производится непосредственно при обращении в финансовую организацию.

    Также важно, чтобы у клиента была чистая кредитная история. Если ранее вы брали денежные средства в этом или других банках и вовремя не выплачивали взносы, то банк может отказать в переоформлении ипотечной программы.

    Если до этого вы кредитов не брали, то потребуется убедить банк в платежеспособности.

    Документы для переоформления ипотеки

    Для переоформления ипотечной программы представьте следующие документы:

  • Выписку, в которой будет указана оценочная стоимость объекта недвижимости.
  • Письменное и нотариально заверенное соглашение на проведение операции от члена семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.
  • Паспорт РФ.
  • Копию трудовой книжки. Заверяется работодателем. Если там указана не вся релевантная информация, можно сделать запрос в уполномоченный орган для предоставления развернутой выписки. Заказать такую справку можно дистанционно через портал Госуслуги.
  • Справку о доходах.
  • Выписку о наличии обременений. Учитываются любые кредитные и ипотечные программы, взятые ранее и непогашенные на текущий момент.
  • Список документов формируется в индивидуальном порядке. Повлиять на решение банка и размер последующей процентной ставки могут индивидуальные условия: наличие несовершеннолетних детей, недееспособных или пожилых членов семьи и т.д.

    Дополнительные сведения

    Чтобы повысить свои шансы на получение залогового жилья в ипотеку, вы можете представить в отделении следующую информацию:

    • если у вас автомобиль, то предъявите документы на него — важно, чтобы транспортному средству было не более 4-х лет;
    • если вы часто путешествуйте, то снимите копию с вашего заграничного паспорта — поездки должны быть совершены в течение текущего или прошедшего года;
    • полис добровольного медицинского страхования или добровольная страховка транспортного средства;
    • выписка со счета с остатком не менее 150 000 рублей.

    Вся эта информация поможет убедить банк в вашей платежеспособности. Это повысит ваш шанс на переоформление залоговой квартиры в ипотеку.

    В каких случаях банк может отказать в переоформлении ипотеки

    Прежде чем переоформить ипотечную программу, банк проводит проверку на платежеспособность. Если вы удовлетворите его как заемщик, новое жилье перейдет к вам в собственность.

    Однако существует перечень причин, по которым вы можете получить отказ независимо от профессионального стажа и уровня дохода:

  • Нарекания при выплате ранее взятых кредитов. Все банки сначала проверяют платежеспособность клиента, предыдущие финансовые операции и просрочки. Если вы уже брали денежные средства в долг у банка или банков и нерегулярно вносили платежи, задерживали оплату и так далее, то финансовая организация несколько раз подумает, стоит ли переоформлять на вас ипотечную программу.
  • Низкий уровень заработной платы. Даже если у вас большой стаж, и вы регулярно можете отдавать большую часть денег, вряд ли на вас оформят ипотеку. Прежде чем переоформить недвижимость на нового заемщика, банки просчитывают все возможные риски. Стабильный и высокий доход — гарант вашей платежеспособности. При низком уровне дохода вы не сможете покрывать издержки по ипотеке и удовлетворять бытовые нужды. Банк не может забирать у вас все деньги. Установлены специальные правила по расчету процентной ставки. Если у вас имеются дополнительные источники дохода, то необходимо официально их подтвердить, чтобы банк скорректировал расчеты.
  • Неверные данные. Внимательно проверяйте сведения, которые указываете в анкетах, заявках и прочих документах. Если будет обнаружена ошибка, то заявку не одобрят и процедуру придется начинать сначала.
  • Отсутствие необходимого перечня документов. Заранее подготовьте все документы, чтобы в процессе не отвлекаться на это. Подготовка различных справок требует времени, в некоторых случаях промедление может привести к тому, что желаемый объект недвижимости будет переоформлен на другое лицо.
  • Также в оформлении недвижимости в ипотеку будет отказано при фальсификации данных. В некоторых случаях за это предусмотрено уголовное наказание.

    От чего зависит размер процентной ставки

    Проценты по переоформленной ипотечной программе рассчитываются исходя из сниженной стоимости жилья. На размер ставки влияет цена квартиры. От нее будет производиться расчет ежемесячных выплат.

    Также учитывается срок выплат. Чем больше срок, тем больше переплата, и наоборот. В редких случаях, на размер ставки влияют индивидуальные условия.

    Подведем итоги

    Приобрести квартиру в залоге можно напрямую у финансовой организации или у заемщика. Также есть возможность покупки жилья через риэлторское агентство.

    Самым распространенным способом оформления сделок является покупка недвижимости на торговой площадке. Можно переоформить залоговую квартиру по ипотечной программе.

    Покупка конфиската сопряжена с определенными рисками. Однако спрос на такую недвижимость растет с каждым годом. Это в первую очередь связано с тем, что цена таких квартир часто оказывается гораздо ниже рыночной.

    квартира в залоге у банка

    Максим

    Квартира которую хочу приобрести находится в залоге у банка.

    Есть ли в этом какие то подводные камни?

    У меня наличность на руках-риэлтор со стороны продавца сказал-что проблем в этом случае нет.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Риэлтор продавца иного говорить не должен, он заинтересован в продаже и для него первостепенная задача обеспечить безопасность взаиморасчётов для продавца. Есть ещё один момент, если квартира куплена с использованием кредитных средств, то это ещё далеко не факт, что она не может иметь проблемы.
    Есть прецеденты и реальные не очень хорошие истории, которые выплывали после покупки и “так называемой проверки банками”. А вот этот фактор вообще не волнует риэлтора продавца, у него своя, железная логика: “-покупает, тогда пусть проверяет сам, либо нанимает своего специалиста.”

    Максим, но Вы ведь не поверили риэлтору со стороны продавца, ведь, правда?! Да, есть и подводные камни, и насыпи земные. Зависит от суммы долга, формы сделки, которую предложит банк и ещё от десятка различных факторов. Помните, что для того чтобы купить эту квартиру, Вам придётся для в начале погасить чей-то кредит. Цена такая интересная на этот объект?

    10 % в данном случае мало. Что банк, что продавец, что его риэлтор, все они хотят избавиться от объекта залога.

    цена в целом на 10 % ниже рынка поэтому.
    мои действия? мне риэлтор продавца скинул выписку из ЕГРЮЛ “Сведения о зарегистрированных правах”.

    хочу с ней в банк сходить -в котором квартира в залоге..

    могут быть, и масса. вас должен консультировать специалист на месте, с документами в руках. верить риэлтору продавца – это все равно что на рынке спрашивать: гиви, у тебя точно овощи свежие? не обманываешь?

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Максим, добрый день. Такие сделки более сложные, чем обычные. Зависит от схемы сделки, которую предлагает банк. Возможна схема покупки погашением долга продавца до заключения договора купли-продажи. Но тут нужно сделать всё так, чтобы не получилось так, что долг Вы погасите, а договор купли-продажи он откажется заключать.
    Другой вариант – покупка с переводом долга на Вас. В общем такие сделки сегодня встречаются всё чаще и чаще, т.к. появляется больше неплатёжеспособных людей.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Консультировать по данному вопрос можно тогда, когда известно, что за банк, кто собственник, сколько собственников, каков долг, каков вид сделки и пр. После анализа документов и ситуации, можно будет дать ответ, стоит ли покупать такую квартиру или нет.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый день, Максим. Квартира в залоге банка именно потому и продается дешевле, что залог – дополнительный фактор риска для покупателя. Здесь надо в первую очередь учитывать сумму долга продавца. Она может быть относительно небольшая (до 1 млн руб), а может составлять почти всю стоимость квартиры. Соответственно и действия при покупке будут разными: будете ли Вы гасить сначала своими средствами долг продавца перед банком, а потом, после снятия залога, покупать квартиру (и сидеть до сделки и дергаться, как бы Вас не кинули, т.к. проблему продавца с долгом Вы решили), или будете покупать квартиру с залогом с последующим его погашением. Кроме того, надо знать стандарты банка-залогодержателя. У каждого банка – свои представления о том, как происходит сделка. Надо свести все эти факторы воедино и тогда будет понятно, по какой схеме сделки двигаться. И это не исключает проверки документов квартиры, как это делается при любой покупке. Сделка непростая, лучше найдите хорошего специалиста.

    Добрый день. Коллеги уже много написали о возможных проблемах и это действительно может быть. А может быть, испугавшись и не разобравшись в проблеме, Вы упустите отличную квартиру еще и с дисконтом. Специалист поможет Вам понять, стоит ли покупать или нет, объяснит все риски и не теоретически, как это возможно не зная подробностей

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Дело – то житейское, всякое в жизни бывает, ну, не рассчитали свои финансовые силы, с кем не бывает.. Однако, риски есть, соглашусь с коллегами. И одна из основных – погасите долг продавца, а он передумает продавать или, не дай бог, случится с ним что-либо именно в этот промежуток времени.. да и по документам надо тщательно проверять, то, что она была в ипотеке- не снимает рисков.Специалист Вам в помощь!

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Подводных камней при покупке залоговой квартиры ровно столько же сколько и при покупке обычной квартиры. Разница будет в расчетах и сроках регистрации. Но,в связи с тем,что у каждого банка свои требования,мы не сможем проконсультировать здесь Вас подробно и понятно. Наймите специалиста – разберется.

    У меня были такие регистрации когда квартира в ипотеке в залоге у банка. Да ситуация рисковая. Но если там нет детей,желательно один собственник, ну если и 2 ничего страшного регистрация купли-продажи через нотариуса. в покупке таких квартир надо подстраховаться в документах когда передаете задаток или аванс. я б оставлял задать если в себе уверен и посмотрите хорошенька на людей узнайте побольше подробностей,какие у них планы на будущее,зачем продают,что будут делать дальше, все эти вопросы дали б мне понять стоит им доверять или нет потому что такие регистрации в основном на доверии. Поскольку вам с начало надо внести сумму долга в банк,после чего вы пойдете на регистрацию купли-продажи. В предпоследний раз мы пошли на регистрацию если не ошибаюсь на следующий день соответственно за это время может произойти все что угодно. Я своим собственникам квартиры доверял поэтому и согласился заниматься продажей и оформлением их квартиры. Хотя многое из агентств говорят что такими делами не занимаются и некоторые юристы меня тоже не поддерживали. Вот

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Друг на днях купил машину у банка . Счастлив , дешевле купил. Так и здесь , найдите себе специалиста и вперед ,все решаемо , бонус как правило ,такие квартиры гораздо дешевле чем другие такого же плана.

    Читайте также:  Форма и регистрация договора коммерческой концессии
    Ссылка на основную публикацию