Как купить квартиру на вторичном рынке недвижимости Москвы

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

  • Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
  • Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
  • Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
  • Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
  • Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
  • Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
  • Сумма вносимого аванса;
  • Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

  • Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
  • Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
  • Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Не­смот­ря на то, что ба­зы не­дви­жи­мос­ти на­хо­дят­ся в от­кры­том до­сту­пе, для при­о­бре­те­ния жилья не­до­ста­точ­но прос­то уметь поль­зо­вать­ся функ­ци­я­ми по­ис­ка и филь­тра по за­дан­ным па­ра­мет­рам. Не­об­хо­ди­мо по­ни­мать все юри­ди­чес­кие и фи­нан­со­вые ас­пек­ты бу­ду­щей сдел­ки, а так­же иметь на­вы­ки эф­фек­тив­ных пе­ре­го­во­ров с част­ны­ми и офи­ци­аль­ны­ми ли­ца­ми.

Выбираем квартиру для покупки

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.

Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).

Как выбирать квартиру на вторичном рынке?

Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.

Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок. Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в Откроется в новой вкладке.”>новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.

Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (подробнее о доходности Откроется в новой вкладке.”>покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).

Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.

Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.

Для покупки квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, и делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).

Принципы анализа документов, подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (защищенное) Откроется в новой вкладке.”>право собственности на купленную недвижимость. Для этого и разработан наш сайт-методичка Квартира-без-Агента.ру

Где искать квартиры для покупки?

Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.

Читайте также:  4 популярных ошибки, которые делают пространство меньше и примеры этих ошибок

Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER). Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.

Кроме того, есть еще ряд печатных изданий, где публикуют массу объявлений о продаже недвижимости. Те же «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и другие издания.

Самостоятельно найти там квартиру сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете и прессе.

Кстати, развешивание уличных объявлений в районах поиска квартиры, типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников», несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе.

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в Откроется в новой вкладке.”>альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда Откроется в новой вкладке.”>ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете и/или прессе подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?

Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

Официальный информационный
партнер ресурса –
Правовая система «ГАРАНТ»

Содержание ресурса не является призывом к действию
и носит информационно-справочный характер.

При использовании материалов ресурса, ссылка
на источник обязательна.

Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка

Copyright © 2014 — 2020 Все права защищены

Базы квартир в открытом доступе

Очень сложно себе представить собственника квартиры, продавца, или посредника-риэлтора, который хочет продать эту квартиру и при этом НЕ выставляет ее на продажу в наиболее крупные и известные интернет-порталы с базами квартир, которые регулярно просматривают тысячи покупателей.

Так называемые «закрытые базы квартир» в риэлтерских агентствах – сказка для доверчивых покупателей. Внутренние базы данных, конечно, в крупных агентствах существуют, но они дублируют информацию из открытых источников, просто группируя ее автоматически в более удобном для риэлторов виде. Т.е. при прочих равных, риэлтор сделает выборку подходящих Вам квартир по базе агентства за 10 минут, в то время как самостоятельно Вам придется покопаться в интернете час или полтора.

При поиске по базам данных, будьте готовы к тому, что некоторые опубликованные объявления неактуальны и неправдивы, и чтобы отмести их, придется потратить время. Часто бывает, что такие объявления-«пустышки» с привлекательными параметрами и ценой квартиры дают риэлторы, чтобы спровоцировать Ваш звонок к ним в агентство, а дальше уже «дело техники» – как Вас удержать и продать Вам свои услуги.

Типовой набор критериев при покупке квартиры на «вторичке» для собственного проживания:

  • Местоположение дома. Район города, квартал, улица и т.п., с учетом престижности и ценового уровня в этом месте, а также шума и экологии;
  • Расстояние до метро. Очевидно, метро в пешей доступности – это очень удобно.
  • Тип дома. Панельный, кирпичный, монолитный; типовой (серийный) или индивидуальный проект; внешний вид (фасад) дома тоже может сыграть свою роль;
  • Общая и жилая площадь квартиры, площадь кухни. На кухне жильцы проводят поразительно много времени, а значит, ее площадь будет иметь существенное значение;
  • Количество комнат и планировка квартиры. Включая т.н. квартиры «свободной планировки» в монолитных домах, позволяющие будущим хозяевам самим расставлять межкомнатные перегородки на свой вкус.
  • Этаж расположения квартиры. Последний этаж в современных домах (с техэтажами), например, вопреки распространенному мнению, дает неплохие преимущества: лучше виды из окон, чище воздух, соседи не топают наверху.
  • Вид из окон. Немаловажный элемент. За красивый, панорамный вид из окон наценка на квартиру может доходить до 20%! Кроме того, от направления окон зависит естественная освещенность квартиры и изоляция от уличного шума.
  • Наличие балкона/лоджии. Не необходимое, но приятное дополнение.
  • Возраст дома. Влияет, в первую очередь, на изношенность инженерных коммуникаций в доме.
  • Соседи. Жить по соседству с семьей алкоголиков или каких-либо неадекватных людей, вряд ли кому понравится.
  • Уровень развития инфраструктуры в окружении дома. Подъезды к дому, гаражи или подземные стоянки, тротуары, ночное освещение, скверы, школы, детские сады, поликлиники, аптеки, магазины, торговые центры и т.п.

Дополнительно, при осмотре обращают внимание на высоту потолков, шумоизоляцию квартиры, качество отопления, наличие грузового лифта в подъезде, охраны подъезда (кодовый замок, домофон, консьержка).

Вторичный рынок жилья в Москве пополняется на 2–5% в год «вчерашними новостройками»

На вторичном рынке старой Москвы единовременно выставлено на продажу примерно 50 000–60 000 квартир. Плюс 4500–5500 в новой Москве и около 70 000–80 000 – в Подмосковье (обобщенные данные «Инком-недвижимости», «Миэля» и Homeapp). На две трети это массовое жилье. Элитного – не более 5%, добавляет Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ. Остальное – вариации на тему бизнес-класса.

Для сравнения: в базе «Новострой-М» представлено около 84 000 лотов на первичном рынке Москвы и области – вторичный рынок в целом больше и дороже: по данным «Азбуки жилья», 1 кв. м уровня от эконома до комфорта стоит в среднем от 187 400 до 261 900 руб., бизнес-класса – 377 500 руб., для новостроек это около 170 000 и 238 000 руб. соответственно (данные «Метриума»). Но выбор качественных предложений по адекватной стоимости ограничен, считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». Правда, вторичный рынок постепенно пополняется вчерашними новостройками – примерно на 2–5% в год, уточняет Мищенко. «Бум строительства начался пять лет назад. Новое современное жилье перешло в категорию вторичного 3–4 года назад, когда были сданы первые дома. Поэтому активный выход в продажу «недавних новостроек» ожидается не раньше 2022–2025 гг.», – предполагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Также обновления рынка риэлторы ждут от программы реновации хрущевок.

По оценкам «Метриума», на рынок стали возвращаться продавцы, отказавшиеся от продажи «до лучших времен» в 2018 г. Шлома отмечает, что прибавилось квартир на продажу в домах под снос – на 54% за год: с 1474 до 2277 объектов. Почти втрое – с 7 до 20% – выросла доля владельцев жилья в хрущевках, выставляющих его на продажу по завышенным ценам. Вырос и размер «надбавки» за перспективы обновить квартиру за счет реновации – с 0,3–0,5 млн до 0,5–0,7 млн руб. Случается, что накидывают более 1 млн руб. к реальной стоимости, хотя речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилфонде, удивляется эксперт.

Квартиры продаются медленнее

К осени, по данным «Инком-недвижимости», срок экспозиции с 51 дня в декабре 2018 г. увеличился до 71 дня к нынешнему сентябрю. У «Миэля – сети офисов недвижимости» эти показатели – 70 и 95 дней. В среднем плюс 16% с начала года, до 90 дней, считают в агентстве Homeapp.

Впрочем, если собственники ликвидной недвижимости не завышают цены, все происходит быстрее: 3–4 недели до аванса проходит для квартир ценой до 8–9 млн руб., комментирует Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья». Квартиры за 9–15 млн руб. продаются за 4–6 недель. Объекты ценой от 35 млн ждут покупателей от 6 месяцев до года.

Как повлияли реформа и реновация

Практически неизменное число предложений и удлинение сроков экспозиции свидетельствуют о скромном спросе; такие факторы, как переход рынка новостроек на продажу через эскроу-счета, снижение ипотечных ставок и продвинувшаяся программа реновации пятиэтажек, не особенно подгоняют покупателей.

Статистика внесения авансов от аналитического центра «Инком-недвижимости» говорит об ослаблении спроса и в сравнении с предыдущим годом, и по отношению к началу нынешнего. В январе 2019 г. спрос был на 15% меньше, чем годом ранее, лишь нынешний февраль не уступил прошлому. В марте число авансов было на 20% меньше, в апреле – на 17%, в мае – на 30% по отношению к аналогичному периоду 2018 г. В июне отрицательная динамика достигла пика – минус 40%. В июле, августе и сентябре – минус 7, 12 и 25% соответственно.

Накануне перехода на новую схему финансирования проектов часть покупателей метнулась за новостройками, подгоняемая слухами о небывалом росте цен. «Ажиотаж, связанный с реформой долевого строительства, привел к ослаблению спроса на вторичном рынке старой Москвы. С середины весны, когда интерес к переменам начал нарастать, и до конца лета этот сегмент суммарно недосчитался почти трети сделок», – считает Шлома.

Но были клиенты, которые повели себя с точностью до наоборот: опасаясь завышенных цен и возможных банкротств застройщиков, они решили вообще не связываться с новостройками и сделали выбор в пользу готовых квартир. Каширцев заявляет, что количество продаж на вторичном рынке за три прошедших квартала у «Азбуки жилья» увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: «Это происходило на фоне новостей про рост цен в новостройках». Сейчас страсти поутихли, и в ряде проектов квартиры продаются одновременно и на вторичном рынке (в уже введенных в эксплуатацию корпусах, например), и на первичном – с небольшой разницей в цене. И в таких объектах квартиры «с рук» уходят быстрее, чем «от застройщика», замечает Мищенко. Например, в ЖК «Сколковский» студия в 28 кв. м от застройщика со сдачей в течение года продается за 3,7–3,8 млн руб. На вторичном рынке готовый аналогичный вариант стоит 3,9–4,1 млн руб.

Снижение ипотечных ставок хоть и вдохновляет покупателей, но серьезно активизировать спрос не может. По наблюдениям Шломы, часть потребителей откладывает выход на сделку, ожидая еще более комфортных условий по кредитам. «Кроме того, ипотечный спрос на вторичном рынке уже практически исчерпан, остались только те, кто либо вообще не может себе позволить покупать в долг, либо в силу разных причин не хочет этого делать, – комментирует Шлома. – Социально-экономическая ситуация не располагает к тому, чтобы «влезать в ипотеку», уверенности в завтрашнем дне у многих нет». Но, по данным «Метриума» и «Миэля», доля ипотечных сделок с начала года немного увеличилась: у первых – с 55 до 65%, у вторых – с 54 до 60%.

Программа реновации тоже пока не совершила революции на вторичке – повышенного спроса на хрущевки под снос риэлторы не наблюдают, вопреки ожиданиям продавцов такого товара. Спрос скорее специфический, замечает Юлия Дымова, директор офиса продаж Est-a-Tet: покупают, если не хватает на новостройку, и рассматривают покупку как долгосрочную инвестицию. Не известно, где именно будет построен новый дом, и этот факт, по мнению Марины Толстик, управляющего партнера компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», многих смущает. Но определенный интерес со стороны инвесторов есть. В целом люди, изначально скептически относившиеся к программе реновации, поверили в нее, считает Шлома, однако в общем объеме сделок на вторичном рынке покупки-продажи жилья в домах, попавших в программу реновации, занимают минимальную долю и заметного влияния на общую ситуацию со спросом не оказывают.

Меньше альтернативных сделок

Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», соотношение доли свободных продаж и альтернативных сделок (когда вместо проданной квартиры тут же приобретается новая) 60% против 40%. Два года назад было примерно поровну. Клиенты все чаще «разбивают» цепочки, т. е. сначала продают, а спустя какое-то время покупают другую жилплощадь. Квартиры в свободной продаже пользуются большим спросом, поэтому сценарий «взять кредит – приобрести новое жилье – найти покупателей на имевшийся ранее объект» уже не редкость, отмечает Шлома. Кроме того, кредит можно погасить досрочно после продажи старой квартиры. В основном «безальтернативно» продаются вчерашние новостройки.

Читайте также:  Как правильно выбрать кухонную мебель

Существенный момент – продав недвижимость на вторичном рынке, все больше покупателей уходит на первичный. Таких, по подсчетам Литинецкой, 60%. Благо география нового строительства в Москве обширна, строят повсеместно и, чтобы переехать в новый дом, часто не нужно даже покидать границы своего района, объясняет эксперт.

Есть еще одно объяснение уменьшению числа альтернативных сделок: в них, как правило, участвуют не самые обеспеченные люди, в условиях падения и без того скромных доходов они не хотят тратить деньги на переезд, ремонт, оплату услуг риэлтора и т. д. и просто уходят с рынка.

Альтернативных сделок становится больше в периоды заметного роста цен, когда люди боятся, что после продажи квартиры не успеют приобрести новый объект по желаемой стоимости. Однако на протяжении уже нескольких месяцев цены стоят примерно на одном уровне, поэтому Шлома предпосылок для роста их доли не видит.

Плюс 5% за год

С начала года недвижимость на вторичном рынке старой Москвы подорожала примерно на 5%. По статистике «Инком-недвижимости», в среднем 1 кв. м стоит 212 200 руб., по данным «Метриума» – 215 000 руб. В новой Москве – 142 800 руб. за 1 кв. м, рост с начала года – на 11,9% (значительная часть новомосковской вторички – это вчерашние новостройки, более качественные, чем панельное наследие 1960-х – 1970-х гг. старой Москвы). Показатели Подмосковья – 79 600 руб. за 1 кв. м и плюс 5,8% соответственно («Инком-недвижимость»).

Скидки, говорят риэлторы, небольшие – 2–5%. Рассчитывать, по словам Дымовой, можно на дисконт не более 100 000–250 000 руб.

Со скидками чуть более 5%, считают в «Инкоме», продается около 78% квартир. Такой дисконт держался на протяжении всего года. Литинецкая полагает, что выторговать получается лишь 1–3%.

Покупатели в целом стали сговорчивее, но немало еще клиентов добивается скидки в 10% – им кажется, что все непомерно дорого. По выражению Мищенко, такие покупатели «гуляют по рынку» от одной квартиры до другой.

Меньше стало и продавцов, считающих свою недвижимость бесценной. Доля сделок с превышением первоначальной цены предложения, по статистике «Инком-недвижимости», уменьшилась с 11 до 7%.

Ни значимого роста, ни существенного падения цен в ближайшее время эксперты не ждут. Большинство покупателей в средствах ограничены, дешевеющие проценты по ипотеке дают кратковременный эффект, поэтому вряд ли в условиях скромного спроса квартиры будут дорожать. Но и существенного уменьшения стоимости до конца года тоже не предвидится – качественного предложения немного, замечает Шлома. «Пока можно сказать, что средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте замерла, к началу 2020 г. возможна лишь минимальная отрицательная коррекция цен – минус 3–5% – из-за продолжающегося ослабления спроса в сегменте», – прогнозирует он. «В период активизации рынка в конце 2018 г. – первом полугодии 2019 г. спрос был исчерпан на много месяцев вперед», – считают в аналитическом центре irn.ru.

В НДВ и «Азбуке жилья» ждут небольшого (2–3%) повышения цен. Возможно, рынок на какое-то время взбодрят инвесторы, которых не устраивает падение доходов от депозитов в банках и которые предпочтут уйти на рынок недвижимости, предполагают в irn.ru.

В более отдаленном будущем расклад может изменить реновация – когда рынок обновится за счет нового предложения и старые дома начнут существенно проигрывать новым. Более весомый, чем сейчас, вклад может внести и ипотека: если ставки по кредиту сравняются с доходностью от аренды жилья, станет выгоднее покупать, а не снимать жилье, считает Алексей Игошин, гендиректор технологичного агентства Homeapp. Сейчас в Москве доходность от аренды в среднем около 4–6%, а минимальная ставка по ипотеке – более 8%, напоминает эксперт. Когда показатели выравняются, цены на жилье снова могут начать расти. К этому остается только добавить надежду на рост доходов граждан – не в отчетах ведомств, а в реальной жизни.

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

На вторичные сделки купли-продажи в России приходится большая часть рынка недвижимости. При этом купить квартиру «с рук» несколько сложнее, чем новостройку. Мы собрали 20 текстов о том, как провести, возможно, главную сделку в вашей жизни.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Хотите купить квартиру и не знаете, с чего начать? Вот несколько советов для новичков, которые пытаются разбираться в предложениях на рынке недвижимости.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Рассказываем о главных плюсах и минусах новостроек и вторичного жилья.

R.Babakin/Fotolia, Alexander Zamaraev/Fotolia

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как подступиться к покупке квартиры на вторичном рынке? Как действовать, если вы уже нашли подходящий объект и готовитесь к покупке?

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какую квартиру не стоит покупать на вторичке с юридической точки зрения.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Подробно о 10 главных шагах при проверке вторичной квартиры на юридическую чистоту.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Обычно покупатели стараются не иметь дело с наследственными квартирами, так как боятся, что неизвестные наследники заявят о правах. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Вторичный р ынок жилья многообразен: это и хрущевки , и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент : вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Если вас заинтересовала квартира, стоит изучить ее повнимательнее. Правило первое: приходите на показ в светлое время суток.

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Часть собственников панельных хрущевок планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Есть ли смысл в такой покупке?

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

В течение какого срока дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав при приватизации квартиры?

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Квартиры-студии обычно продаются в новостройках и спальных районах, но недавно стали встречаться объявления о продажах студий в старом фонде. Как появляются такие предложения и какие риски с ними связаны?

Как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый инструмент продаж в России, с помощью которого теперь можно купить и квартиру. Основное преимущество системы аукционных торгов — возможность приобрести юридически чистую квартиру по самой низкой на рынке цене.

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Участие в торгах по продаже недвижимости лишь на первый взгляд кажется легким, приятным и беспроигрышным занятием.

Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру

«Город мой, район не мой» ─ эта фраза не пригодится вам после новоселья, если вы потратите пару дней на то, чтобы хорошо узнать новый район, еще перед тем как покупать квартиру.

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Одни хотят купить квартиру в доме под снос и выиграть при расселении, другие боятся, что вложатся в жилье и ремонт и внезапно окажутся в черном списке. Как правильно выбирать вторичку в Москве?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Наиболее опасные мошеннические схемы при продаже квартиры на вторичном рынке.

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

Самые дешевые вторичные квартиры в Москве

Многие москвичи и гости столицы мечтают приобрести дешевую вторичную квартиру в Москве. Огромный мегаполис со своей инфраструктурой, красивыми парками, домами и памятниками архитектуры издавна притягивал к себе людей.

Покупка жилья в столице является главным шагом в вашей жизни. И чтобы воплощение вашей мечты не превратилось в кошмар, а прошло без сучка и задоринки, постарайтесь при выборе вторичной недвижимости избежать опасностей и мошенничества. Для тех, кто принял важное решение по покупке вторичного жилья в Москве, мы хотим дать несколько полезных советов. Чтобы не потерять накопленные деньги, необходимо быть крайне бдительным. Не зря говорят — предупрежден, значит вооружен! Как же не попасть в руки мошенников и без особых проблем купить «вторичку» в Москве?

Как найти дешевую квартиру на вторичном рынке

85% всех предложений о продаже квартир в столице принадлежит агентствам недвижимости. В этом нет ничего удивительного, ведь покупка квартиры через АН считается самым популярным, безопасным и приемлемым. Если вы все же решили приобрести квартиру самостоятельно, уделите поиску максимум времени. Просмотрите объявления и найдите собственника, имеющего уникальный номер.

С осторожностью относитесь к объявлениям о срочном выкупе квартиры. Такие предложения нередко могут оказаться мошенническими. Особенно актуальными на современном рынке недвижимости могут быть — внесение залога за просмотр, задаток за дешевую квартиру онлайн на карту и т.д.

Возможные риски и проверка документов при покупке дешевой квартиры

Купить жилье на вторичном рынке, ничем не рискуя, нереальное занятие. Квартиры, имеющие не одну юридическую историю, то есть много раз продаваемые, требуют особого внимания. Одним из главных вопросов приобретения недвижимости на вторичном рынке столицы, является его юридическая чистота и наличие достоверных документов. Чтобы не стать жертвой обстоятельств, проверяйте при просмотрах следующие бумаги:

  • Правоустанавливающие документы или основания для владения собственником данной квартиры
  • Как долго он имеет это жилье?
  • Количество прописанных жильцов в квартире
  • Состояние технического паспорта данного объекта
  • Возраст прописанных жильцов (среди них могут быть несовершеннолетние или старики). При заключении сделки часто возникают проблемы со справками о состоянии здоровья пожилых продавцов квартиры или дополнительной документацией по несовершеннолетним.

Даже профессиональные риелторы не всегда могут оградить своих клиентов от мошеннических сделок. Покупая квартиру напрямую от собственника, вы подвергаетесь огромному риску быть обманутыми.

Отношения с продавцом дешевой «вторичной» квартиры

Если вы все же решились отказаться от услуг АН, помните, что стесняться и не задавать наводящие вопросы по квартире на просмотрах является грубейшей ошибкой. Спрашивайте у собственника все, даже то, что может показаться вам не совсем удобным. Например:

  • Не было ли проблем у него при покупке квартиры с зарегистрированными гражданами по данному адресу?
  • Накладывались ли аресты?
  • Квартира не была ли заложена в банке?

Смотрите внимательно за реакцией хозяина, когда он будет показывать вам документы, внимательно их изучите. После просмотра квартиры, постарайтесь пообщаться с соседями. Расспросите у них подробно о нынешних жильцах и о квартире вообще. Часто такие ситуации помогают покупателю в принятии правильного безошибочного решения.

Предложения рынка недвижимости Москвы

Вторичный рынок квартир как всегда предлагает массу вариантов. Самое большое количество квартир продается в Центральном округе, наименьшее в Зеленоградском. Двухкомнатные квартиры занимают лидирующее место по продажам, а также в фаворе панельные дома и квартиры вторичного рынка в новых домах. Самая дешевая квартира в столице имеет стоимость от 2 млн. рублей. Самая дорогая от 5 млрд. рублей.

Из-за разнообразия предложений по квартирам в новостройках и их доступной стоимости, средне статистическое жилье вторичного рынка начинают падать в цене. Но у вторичной недвижимости по-прежнему есть множество преимуществ, которые не понижают их популярности.

Преимущества вторичного рынка недвижимости Москвы

Покупка вторичного жилья в столице по-прежнему актуальная и востребованная тема среди потенциальных новоселов. Основные достоинства таких квартир:

  • Огромный выбор предложений в сравнении с новостройками
  • Возможный выбор квартиры в любом районе столицы
  • Стоимость «вторички» намного дешевле престижных новостроек Москвы
  • Возможность поторговаться и получить скидку
  • При покупке вы сразу становитесь собственником вторичного жилья
  • Возможность срочного заселения. Сразу после сделки и приемки квартиры вы можете вселяться в такую квартиру, а потом уже делать ремонт.
  • Расположение вторичной недвижимости имеет сложившуюся годами инфраструктуру. Наличие поликлиник, садов и школ вам гарантировано.
  • Покупая вторичное жилье, вы сразу видите квартиру, как она есть, в отличие от недостроенных новых домов.

Недостатки дешевой вторичной недвижимости

Минусы вторичного жилья могут кому-то показаться незначительными:

  • «Вторичка» — старое жилье. Как бы не строились дома, но износ коммуникаций, фасадов, и инженерных систем никто не отменял.
  • Возможность проблем с документацией с юридической стороны, так как квартиры могли принадлежать многим людям (аресты, запреты, залоги)
  • Отсутствие благоустроенности придомовой территории, подъездов.

Советы опытных риелторов при выборе дешевой «вторички»

  • Если квартира, которую вы готовы срочно купить, имеет стоимость намного ниже рыночной, вас могут обмануть и впутать в мошеннические схемы.
  • На просмотры квартиры старайтесь не ходить в одиночку. Возьмите с собой родственника или друга, они не позволят ввести вас в заблуждение и обмануть, а наоборот помогут принять правильное решение.
  • Обратите внимание на звукоизоляцию стен и не является ли стена квартиры стеной шахты лифта
  • Советуем Вам избегать угловых квартир, так как температура в зимний период желает в них быть лучше
  • Обязательно осмотритесь по сторонам, нет ли рядом заводов или другой вредной промышленности
  • Обойдите вокруг здание, в котором находится квартира, просмотрите его на предмет швов и трещин

Не забывайте, что скупой платит дважды. Поэтому обращение в АН может стать для покупателя спасательным кругом.

Помощь риелтора при покупке вторичного жилья

Многие считают, что самостоятельный поиск и процесс приобретения квартиры позволят сэкономить средства. Зачастую все происходит с точностью до наоборот. Уже в процессе поиска недвижимости, покупатель приходит к выводу, что ему просто не обойтись без участия агентства недвижимости. Выбор района, проверка квартиры на юридическую чистоту, состояние ремонта, ориентировка стоимости, выявление недостатков, помощь в оформлении документации и возможной ипотеки — и это еще не полный перечень профессиональной помощи компетентных риелторов.

Читайте также:  Разноцветные чехлы для стульев: как выбрать

Выводы:

При выборе агентства, необходимо учитывать, сколько лет компания работает на рынке Московской недвижимости, просмотреть ее рекламу, узнать о наличии филиалов, почитать отзывы. После его направляйтесь в АН и обязательно заключайте с ним договор.

Компания Чистые Пруды поможет вам без проблем купить квартиру на рынке вторичного жилья в любом районе Москвы и Подмосковья по выгодной стоимости. Мы гарантируем безопасность вашей сделки и обеспечим ее юридическое сопровождение. Наша команда подыщет для вас именно ту, вашу квартиру, в которой вы будете жить с удовольствием. АН Чистые Пруды всегда рада видеть вас в наших офисах!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как купить квартиру на вторичном рынке недвижимости Москвы

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.

«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке. Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.

«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.

В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.

Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость. Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство. А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.

«Новую квартиру покупать лучше летом»

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь. Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом. Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.

Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.

«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.

Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке. Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было. Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.

С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару. Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях. Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.

На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.

В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается. Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы. Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.

Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем. Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус. Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.

Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.

Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.

«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.

Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.

Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.

Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.

Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость. Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца. В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.

«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:

— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз. В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу. Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.

На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен. Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж. Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.

Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб. за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной. Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.

«Ослабнет активность ипотечных покупателей»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%. Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы. В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса. Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье. Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.

Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет. Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей. По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.

Ссылка на основную публикацию